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簡単に全焼(全勝)できるレオパレス(空売り専用)

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簡単に全焼(全勝)できるレオパレス(空売り専用)

SAS999C6248
作成: 2018/10/11 (木) 00:22:51
最終更新: 2019/03/10 (日) 12:15:16
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651
SAS999C6248 2019/03/16 (土) 01:41:52

>> 646
>却ってノーポジの方が
いえいえ、今のレオパは「売り禁」ですから、ノーポジは買い専用の次にダメです。(自嘲)
それと比べたら、同値で売り買い同数のポジを持つ方が、上げ下げ一挙両得のチャンスがあり、はるかにマシですよ。

「閉所恐怖症」ですか...。一応念のため申し上げますが、鵺さんのメンバー登録は、そのまま継続中です。ご存じのように、あの隠し部屋でしか書かない事柄もありますので、時々はご確認ください。
ちなみにワイ、現実でも株式相場でも、高所恐怖症かつスピード恐怖症で、ジェットコースターは大の苦手www
(さっき思いついて日本新薬の10年チャートを見たら、リーマンショック以来、ほぼ理想的な形を描いていて茫然ww
 ちなみに同社は、「車のいろは空のいろ」や「ちいちゃんのかげおくり」で有名な、あまんきみこさんの夫が元会長)

652
poisson d'avril 2019/03/16 (土) 09:38:46

大口のおもちゃになったり逆日歩でしこたま持っていかれるのはイヤだなあと、10枚だけ残して微損で手仕舞いました(´д`)

昨日は私と同じようなのが大勢いたのでしょうね。
典型的な、養分となる多数派です…(´д`)

654

>> 653
過払い金返還請求訴訟の次はサブリース問題訴訟......

消費者金融の利用者人数からするとサブリース業者に関わった人は少ないでしょうが、1件当りの額が1桁か2桁違いますから、規模はさほど変わらないかもしれませんねぇ。

消費者金融の過払い金の総額が10兆円とか言われていましたが、レオパレス21だけでオーナーの残債が2兆円以上あるとも言われていましたし。

655
Mad_Vandalist 2019/03/16 (土) 13:26:35 修正

 今後、金融業界からサブリース会社が締め出しを喰らいかねない大問題が実はまだ控えています。
 レオパレスは有価証券報告書によれば、子会社を通じてアパート・マンション向けの融資債権を証券化して販売しています。
 つまり建築基準法違反の担保価値・資産価値がもしかしたらゼロかもしれない債権をもとにした「証券化商品」を金融業界にばらまいている可能性が少なくないということです。
 実は格付け会社がこれに関連した格付けをしていますが、これだけ組織的かつ確信犯的にやったとしか思えないほどに大規模に違法建築を産み出していた状況では、証券化商品の対象になった融資の担保物件に欠陥・違法建築が含まれていないとは到底思えません。

 いまのところは疑惑でしかありませんが、その疑惑・疑義が市場に広がった時、資金繰りに窮したレオパレスを銀行が支援し続けるとは到底思えません。
 過去の不正・問題を解決する為に更に問題のあるサブリース事業を続けざるを得ないようなら、それは被害者やトラブルを拡大再生産する事を認めるようなもの。

 今のオーナーを救済する為に被害者やトラブル先が増えるのを許容するようなものです。高利貸しから借りる人は最初から高利だと知って借りますが、サブリースの場合は半分騙されて借りた善良な人も少なくない。
 その面では高利貸しよりもタチが悪い。

656
Mad_Vandalist 2019/03/16 (土) 14:01:59 修正

 Y板に投稿しているレオパレスの手下としか思えない連中が糞投稿をしている。曰く銀行出身の役員が多数いるから銀行の支援は受けられるから大丈夫とかいうことを示唆するナンセンスかつ根拠の乏しい爆笑としか思えないものだ・・・・

 理由は簡単。
 出身母体の三井純友やみずほ、りそな銀行がサブリース向けのアパートマンション融資に積極的かどうか良く調べてみると良い。私の見る限りでは、どう見ても積極的とは言えない。

 サブリース向けのアパート・マンション融資が安全で問題が無いのなら、三井純友やみずほ、りそな銀行がレオパレスの持ち込み案件について積極的に融資している筈だが、実態は各地の地銀や信金がサブリース向けの融資案件に対応していたことを知る事になるだろう。

 マイナス金利で積極的に融資を伸ばしたい条件下でも母体行は積極的ではなく、地銀や信金から融資を引き出している。上場会社向けの融資よりも遥かに利ザヤが取れるとされる案件についてもだ。
 これからは、いろいろな推定ができる。私の考察では、つまりヤバイ案件だと知っているか、何らかの事情があるからという事になる。

 私の経験から言えば、銀行が出向等で送り込んだ役員は母体行の利益を優先する傾向が強い。つまりヤバイとなったら融資の引上げや新規融資の停止をさせる位の事はやることが多いということだ。中には他の銀行にババを引かせて出身行の融資だけ全額返済させた強者もいると聞いている。
 少なくとも、サブリースが付いたアパート・マンション融資案件について問題が無いのなら、出身母体の銀行に融資案件を優先して持ってゆくことだろう。

 いや、もしかしたらゴミ案件やウンチ案件を地銀や信金にばらまいていたのかもしれない。

 いずれにしても、こんな状況下でレオパレスの持ち込んだアパートやマンション案件について融資をしたいと思うようなオメデタイ銀行がいたら聞きたいものだ。
 それから、現在のような状況下では融資をしたとしてもその資金は売上や利益に全く寄与しない案件に流れてしまう事になる。大幅な赤字先に融資をすることになるから債務者区分は良くても要注意先。普通なら要管理先。

 レオパレスの資金繰りが当面保証されたとしても、レオパレスの持ち込み案件に融資する銀行はいない事だろう。つまり売り上げや利益が当面断たれた状況にあるということだ。

 バカなY板の連中は役員の出身が銀行や生保だから大丈夫等とほざいているが、こちらが聞きたいのは売上や利益を確保するには銀行がサブリース案件に融資しなければならないのに、その案件に貸す銀行がどれ位あるのかという点なのだが・・・

657
Pierre 2019/03/16 (土) 15:18:23 修正

レオパのアパート・マンション向け融資債権証券化について

Fitchの2月26日付けプレスリリース
https://www.fitchratings.com/site/pr/10064573
「株式会社レオパレス21(レオパレス)の物件の一部において追加的に発見された施工不良に関して、フィッチ・レーティングス(フィッチ)は、これによりレパード・トゥー・ファンディング・リミテッド(レパード・トゥー)、エル・マップ・ワン・ファンディング・リミテッド(エル・マップ・ワン)が発行した社債及びORIX APL 信託 2010-1 (ORIX APL 2010-1)の信託受益権の格付が直ちに影響を受けることはないと述べた。」
「フィッチは該当する物件が裏付資産に含まれていないことから、上記案件の社債及び信託受益権が目先影響を受けるとは想定していない。さらに、裏付ローンの償還もかなり進んでおり、案件の信用補完水準も上昇している。」

下記の通り、証券化商品発行から時間が経っており元本償還が進んだ結果、信用補完水準が上昇したのですね。
 Leopard Two Funding Limited 2004年8月組成 当初発行額261.3億円
 L-MAP One Funding Limited 2006年5月組成 当初発行額214.5億円
 Orix APL Trust 2010-1 2010年7月組成 当初発行額84億円

フィッチの最新(昨日付)格付一覧です。PDFを貼りつけたかったのですが、できなかったのでURLで。
P3のCMBSをご覧ください。上記発行体はトランシェによって格付は変わりますが、現在は投資適格を維持しています。
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwjxy6OW-4XhAhWEvrwKHVHICX4QFjAAegQIBBAC&url=https://www.fitchratings.com/site/japan/dam/jcr:55582d9f-51d4-4055-84c7-3307e03f0524/20190315_Ratings%20List_SF.pdf&usg=AOvVaw14nzZwkZlWAaQ8Nm_W29eW

658

CDO・RMBS・CMBSなんて文字だけ見ると、リーマンショックの引き金になった不動産証券化商品を連想しちゃいますねぇ(汗

パニックが起きる直前まで銀行が出資するSIVなどがこういった商品を売っていて、しかも格付けは良かったのだけれど、それを掴まされた金融機関が後になって糞だと気づいたときにはもう遅かった.........みたいなことはないんかな
(^_^;)

659
Mad_Vandalist 2019/03/16 (土) 16:14:39 修正

どうせなら、全文を張り付けてもらいたいものです。
注目すべき点に色を付けます。

出展は https://www.fitchratings.com/site/pr/10064573

Fitch Ratings-Tokyo-26 February 2019:
(本稿の英語版は、「Fitch Ratings: No Immediate Rating Impact from Additional Leopalace Building Defects」(2019年2月26日付)として公表されています。)

フィッチ・レーティングス-東京-2019年2月26日
株式会社レオパレス21(レオパレス)の物件の一部において追加的に発見された施工不良に関して、フィッチ・レーティングス(フィッチ)は、これによりレパード・トゥー・ファンディング・リミテッド(レパード・トゥー)、エル・マップ・ワン・ファンディング・リミテッド(エル・マップ・ワン)が発行した社債及びORIX APL 信託 2010-1 (ORIX APL 2010-1)の信託受益権の格付が直ちに影響を受けることはないと述べた。フィッチは今回の対象物件が上記3案件には含まれていないとの報告を受けているものの、レオパレスの施工不備に関する報道により、同社の物件のリーシングに影響を及ぼす可能性があるとみている。

2019年2月7日、上記3案件の裏付物件の施工業者及びプロパティ・マネージャーであるレオパレスは、2018年5月の前回の施工不備に関する調査で、1996年から2001年に建てた2,492物件において、建築基準法に違反している疑いのあるものが発見された旨を公表した。界壁、天井又は外壁に使用されている建材が、建築基準法で規定されている遮音性基準あるいは耐火基準を満たしていなかった。

 フィッチは該当する物件が裏付資産に含まれていないことから、上記案件の社債及び信託受益権が目先影響を受けるとは想定していない。さらに、裏付ローンの償還もかなり進んでおり、案件の信用補完水準も上昇している。

レパード・トゥー及びORIX APL 2010-1の信用補完水準はシークエンシャル償還により大幅に上昇している。レパード・トゥー及びORIX APL 2010-1案件の最上位クラスの信用補完はそれぞれ、当初11.5%から44.6%に、当初21.8%から46.4%に上昇している。エル・マップ・ワンは信用補完の上昇が当初の2倍でキャップされるというターゲット信用補完ストラクチャーにより、上記2案件と比べて信用補完水準の上昇は限定的であるが、最上位クラスは当初の10%から既に20%に達する等余裕度が高まっており、現在の格付を維持するに十分な水準にある。裏付ローンはフルアモチ型のローンであることから、残存しているローンの残高は当初と比べてかなり減少している。

しかしながら、物件調査はまだ続いており、また、度重なる施工不備に関する報道は物件のリーシング活動に影響を与え、物件からのキャッシュフローにも影響を与える可能性もある。フィッチは裏付物件のパフォーマンスの推移、レオパレスによる今後の物件調査の結果、修繕の実行及び物件の品質管理体制の強化を注視していく。今後物件の価値や裏付ローンのパフォーマンスに影響を与えるような想定外の事象が発見された場合は、上記案件の格付に圧力がかかる可能性がある。

 ※フィッチの格付けはレオパレスからの「報告」により維持されているという事は重要な前提条件です。さらに第三者からの調査報告やフッチ自身が調査したものではないという事を自ら認めています。更にはレポートが書かれた日付に注目したいと思います。レオパレスが調査結果を報告、公表したのは2月7日です。フッチのレポートは2月26日ですから、日付としては整合性はとれていますが、人名や営業基盤にかかわる物件よりも先に証券化した物件を調査したとは、私には到底思えません。むしろ調査対象ではないから今のところ外したとしか、レポートからは読めませんが。

以下の部分からはそうとしか読めません・・・
>>今後物件の価値や裏付ローンのパフォーマンスに影響を与えるような想定外の事象が発見された場合は、上記案件の格付に圧力がかかる可能性がある。
※もし、調査済の結果問題が無かったとの報告なら、上記のような文言が入る事はあり得ません。少なくとも私はそのようにレポートを読んでいますが・・・

 ちなみに格付け機関の格付けは「依頼主が嘘をついていない事が前提」になります。サブプライムローン問題の時もそうでしたが、実際には収入が無かったり不足していた債権がゴロゴロありましたが、それでも格付けはAAAでした。
 私は今でもそのAAA格付けのレポートを記念に取ってあります。

 更にもうひとつ言うと、国土交通省の指示を無視した結果、当局が激怒しているとの噂もあります。免許の停止処分を喰らうかもしれません。更にリーシングに影響するとも書いてあります。つまり賃貸収入が無くなる、減ることも想定されると・・・これはデフォルトの発生要因となり得るものです。

 デフォルトの発生確率は上がったけど返済で担保の保全率は上がったから、格付けは取り合えずそのままという意味に私には受け取れました。
 もう一つ言うと保全率が築古物件に見合うものかどうかはぜひ知りたいところです。物件の稼働率が悪くなれば当初の価格の半分以下の値段でも売れないなんては、地方の物件では良くある事ですから。
 確かレオパレスは地方の物件が多かったと記憶しております。

 ちなみにリーシングに影響するかもしれないというのは、入居率が悪化する事を意味しています。個別の債権のデフォルトが発生しても全体には影響しないというのが、証券化商品の仕組みですが、レオパレスブランドそのものが問題視されている状況では、近未来に格付けに影響しないとは思えません。
 
 致命的なのは私、Mad_Vandalistに調査の進捗状況の情報伝達を格付け会社にも十分に行っていない会社だと言う心象を与えてしまったということです。

660
Mad_Vandalist 2019/03/16 (土) 16:36:56 >> 659

付け足すと

>>パード・トゥー及びORIX APL 2010-1案件の最上位クラスの信用補完はそれぞれ、当初11.5%から44.6%に、当初21.8%から46.4%

>>エル・マップ・ワンは信用補完の上昇が当初の2倍でキャップされるというターゲット信用補完ストラクチャーにより、上記2案件と比べて信用補完水準の上昇は限定的であるが、最上位クラスは当初の10%から既に20%

この信用補完が十分なのかは、疑問です。原資産の中身は築古アパート・マンションですから信用補完が50%でも、半値以下になってしまえば、どうなるかわかりませんから・・・
 格付け会社の鑑定評価基準がどうなっているのかは、私には分かりませんが地銀や信金並みに稼働率や賃料水準まで毎年調査させ、その結果を精査しているとはとても思えませんから、疑問はますます深まったように感じます。

668
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 02:54:31 修正 >> 659

 ちなみにレオパレスの証券化商品に限らず、証券化商品の信用補完や格付けについては原債権のどの部分(トランシェ)を証券化したのかで異なるので、余り参考にはなりません。

 参考までに問題の内容について記載しておきます。
 一般的に融資債権等を基にして証券化を行う場合、債権の管理・回収に当たる特別目的会社(SPC)を設立します。そして、多数の原債権から受け取る元金と利息の分配方法について優先・劣後の関係を定めたルールを定めます。
 サブプライムローンの場合では、抵当権の第1順位に相当する最優先で元利金が受取れる権利のある証券部分を「シニア」と呼び、中間順位を「メザニン」、最下位を「エクイティ」と呼んでいました。

 証券化の場合、同時に利息の分配ルールも変更し、シニアは元金の安全性が高いから低金利。最下位は低いので、そのままでは売れないので利息の分配額を増やしてハイリスク・ハイリターンで味付けして売りだしていた事が多かったと記憶しています。

 アパート・マンション向けの証券化商品ですが、このシニア部分を基にしたものなのか、メザニン部分を基にしたものなのか、あるいは最下位のエクイティ部分のものなのかで信用補完率は当然に異なります。
 ですから、シニア部分に該当する証券なら高くても何も不思議はありません。

 問題は一般的に売れ残りになりやすい「エクイティ」部分を基にした証券です。サブプライムローン危機の際には、売れ残った債権を引き取ったSPVの母体である某投資銀行が甚大な評価損を抱える事になったからです。
※もしかするとレオパレスの関連会社が保有し続けているかもしれません・・・

 金利分配率が高く設定され、利回りが10%を超えるようなものなら、10年保有して元を取るという方法もありますが、レオパレスの証券化商品への格付けがエクイティ部分を基に証券化した商品に対するものなのかどうかは、私に分かりません。

 留意しなればならないのは、抵当権による回収の場合には、元利金の配当順位が法律で定まっており勝手に変更できませんが、証券化の場合にはSPCが債権者で多数の債権をSPCが管理し、その分配金の配当分配の権利を証券化して売る為、元利金の分配ルールはSPVが発行時に任意に定める事ができます。

 一見すると証券化商品は原債権が安全なら安全に見えますが、実際にはSPCが適切に業務を管理・遂行できる事が重要でSPCがどれだけ信用・信頼できるかで証券化商品の価値が大きく左右される事になります。
 SPCがインチキな会社なら、全く証券の価値が無い事になりかねません・・・

 実際にサブプライム危機の際には、発行すれば儲かるという状況であった為、金儲けに狂った投資銀行が役員を送り込んだり、資金を提供して影響下にあるSPCに投資家の利益を無視しウンチ債権、ゴミ債権を基にして証券化商品を大量に発行させたと言われています。
 
 米国ではゴミ証券を掴まされたと気づいた某欧州系銀行が、証券化商品を基にして抵当権の実行を求めて裁判を起こしましたが、棄却された事例すらあります。
 サブプライム問題の時、最後にはSPCの破綻で信用不安が拡大する事を恐れたFRBが実質的に支配関係があるとみなしたSPCの問題の処理を全て母体行に強制的に負わせる方針を打ち出して一段落しましたが、果たして日本ではどうなるのでしょうかね。

671
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 11:27:31 修正 >> 668

 私はレオパレスのアパート・マンションローンを基に組成された証券化商品の格付けについては少なくない疑問を持っています。理由はポートフォリオの分散効果が薄く、事実上レオパレスの営業策に大きく影響される為、分散によるリスク軽減効果を大きくは期待できない為です。
 多くの方が何を言っているのか理解できないと思いますから、簡単に説明を書いておきます。

 過去に証券化商品が原債権)よりも高い格付けを取得できた(シングルBがAAAに化ける)のは、SPCの関与によるポートフォリオの分散効果と優先劣後の分配ルールが定められているからです。

 1つの先への融資が焦げ付いても「全く関連性の無い」他の融資先への融資が同時に焦げ付く事は通常は起きないからです。多数の債権をまとめてSPCで管理すれば、ひとつのデフォルトは「他の多数の正常先からの返済」でカバーできるからです。

 つまり全体で1000億円の債権があり、その内から10億円の焦げ付きが出ても残りの990億の正常債権からの返済でカバーできますから、1000億の債権からの返済金から優先的に50%を受取る事のできる証券(シニア)の安全性は、極めて高い事になります。

 しかし、それは個別の債権のデフォルトの原因にまったく相関性がなく、独立して発生する場合に限られます。レオパレスのアパート・マンション向けの融資を原債権とした証券化商品の格付けへの疑問はそこにあります。
 極論すれば、ひとつでもアパート・マンション向け融資が焦げ付く状況になれば、他の融資も関連して焦げ付きになる可能性が高いという事です。

 レオパレスのアパート・マンション経営は、全く同じ「ビジネスモデル」であり、事実上、レオパレスの事業運営に返済の確実性は依存しています。住宅ローンと決定的に異なるのは、返済原資が同じビジネスモデルに依存しているという事です。住宅ローンの返済原資は個人の収入で、個々の債務者の収入に関連性や連動制は通常は全くありません。
 しかし、レオパレスの証券化商品の原債権は、いくら融資先が分散されていたとしても、デフォルトの発生が分散されたり、低い状況で維持される事は期待できません。レピュテーション・リスクもあります。
 それはレオパレスに依存し、大きく影響されるからです。つまりレオパレスの経営と強い相関関係がある事になります。
 結局、証券化とSPCによる分散効果は限定的で、ブランドの棄損や営業政策でデフォルト率が大きく左右される事になります。
 極端なたとえ話をすれば、レオパレスがコケタたら客が無くなり、延滞・デフォルトが多発する事になりかねない要素があるという事です。

※こんなパチもの証券が高い格付けで取引されているから、金融庁が銀行の証券化商品の取得を規制する方向で仕向けるのは当然でしょうね。

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661
Pierre 2019/03/16 (土) 17:05:50 修正

>> 659
どうせなら、全文を張り付けてもらいたいものです ⇒ 著作権が心配だったので一部抜粋とURL記載に留めました。読み手からすればワンストップで全文読める方が便利ですよね。抜粋部分の選択に関しては、Madさんの黄色マーカーが大変参考になりました。

追記:「信用補完」 債券発行時の目論見書が入手できないので中身が不明ですが、レオパレスによる信用補完だとすると笑えますね。償還原資がレオパレスの家賃保証で、それが不足となり物件処分時に担保割れとなり、その信用補完がレオパ!?

662
poisson d'avril 2019/03/17 (日) 19:23:03

とことんふざけた企業。
へたしたら東京電力なみかもしれない。

混迷のレオパレス修繕現場 「日給7500円」で職人は不足
https://www.news-postseven.com/archives/20190317_1328847.html

663

日給7500円って、交通量調査よりも安いwww

664
Mad_Vandalist 2019/03/17 (日) 23:13:37 修正

 大事な報道がなぜか埋もれているので、掲載しておきます。

出典は以下
 https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190313-00010000-socra-bus_all

[以下引用]
情報開示が進まないレオパレス、国交省が苛立ち  3/13(水)

 外部調査委が18日に中間報告、経営幹部の関与など焦点
 賃貸アパート大手のレオパレス21が2019年2月7日、新たな施工不良が見つかったと発表してから約1カ月が経過した。
 同社は2月27日、弁護士3人で組織する外部調査委員会を設置し、3月18日をめどに中間報告を行なうと発表した。
 中間報告は全国の入居者1万4443人に引っ越しを求めることになった施工不良の原因について言及する予定で、どこまで真相解明が進むか注目されている。

 これまでのレオパレスの対応は後手に回っている。
 監督官庁の国土交通省は同社が2月7日に施工不良を発表したことを受け、同日、同社に原因究明と再発防止策をまとめるよう指示した。石井啓一国交相は19日の閣議後会見で「現在、同社において検討が行われていると認識しているが、少なくとも原因究明の結果については、おおむね1カ月以内に報告するよう求めている」と述べた。
  国交省は、2月7日から1カ月の3月7日前後にレオパレスから原因究明の報告があると受け止めていた。

 しかし、同社はこれを無視する形で、一方的に18日をめどに外部調査委の中間報告を行なうと発表した。
 国交省にもこの中間報告を提出するという。通常、不祥事を起こした民間企業が監督官庁から期限を切って報告を求められた場合、誠意を持ってそれに対応するのが慣例となっているが、レオパレスの場合はその”常識”が当てはまらないようだ。

 実は国交省はレオパレスから必要な情報が遅々として上がってこないことに業を煮やしている。
 そもそも、今回の施工不良は2018年4月、全国の915棟の物件で設計図と実際の施工が異なっていることが見つかったのが発端だ。5月には施工不良が見つかり、同社は全棟調査を行うと発表。全棟調査の過程で、10月には同社から国交省に「新たな不備が確認された」と報告があり、国交省は事実確認と該当物件を特定するよう指示した。この該当物件の特定が完了したため、今回の2月7日の発表となった。

  ところが、国交省幹部によると、「2月7日以降、レオパレスに説明するよう求めているが、上がってくる情報が少なすぎる」という。国交省は2月19日、レオパレスの問題を受け、原因究明と再発防止策を専門的な見地から検証する外部有識者委員会(委員長・秋山哲一東洋大学教授)を設置すると発表した。国交省として、いち早く専門家による外部有識者委員会を設置したのは、「情報を出さないレオパレスに対して、政府として委員会を設置したのだから、ちゃんと情報を出せというメッセージ」(国交省幹部)だという。

 果たして同社の外部調査委が3月18日めどの中間報告で、どこまで原因究明を進められるのか。
 賃貸アパートの建設で、あえて設計図と異なる施工を行なった背景や原因が注目ポイントだ。
 一連の施工不良が組織的なものだったのか、経営幹部の関与があったのか否かも焦点となる。

※以下省略
[引用終わり]

 この報道から見るとレオパレスは完全に国土交通省を舐めているようにしか見えません。建築についての専門知識の少ない弁護士を雇って外部調査委員会を組織している事がそれを感じさせます。

 しかも大臣が会見で答弁しているにも関わらず、報告期限を無視し、第三者委員会の設置も拒否。これは官僚を激怒させるには十分な行為なのですが・・・

 そもそも、このような官僚のリークとしか思えない報道が出てくる事の意味すらも分かっていないようです。

 既に問題は国土交通省だけの問題ではなくなっているのですが、その事にも気が付いていないようです。
 ちなみに金融業界や金融庁はサブリースや問題不動産への融資は「悪徳不動産業者が諸悪の根源」という認識で一致しており、その見解を消火する事はできない状況になっているのですが、それに気が付いていないようです。
 ※仮に組織的あるいは意図的に建築基準法違反の物件を建築し、それに対して銀行が融資していたのなら、価値の低い担保物件を価値のあるように偽装し銀行を騙していた事になります。これは組織的な犯罪行為と疑わざるを得ない行為なのですが。

 サブリース会社の連中は自社が潰れたら、物件オーナーが困るから、監督官庁はそこまではしないとタカを括っているようですが、会社が消滅しなくとも賃料引下げに応じなかったら契約を解除されるのなら、結局は時期が早いか遅いかダケの違いでしかありません。
 賃料保証や契約が継続されるということは「問題のあるサブリース事業」をこれからもやらせる事が前提になります。

 それは新たな被害者を大量に将来に渡って再生産させる事に繋がりかねません。
 そもそも地方や郊外のアパート・マンションの経営は、少子高齢化で少なくない数が将来的に行き詰まるのは必至です。
 レオパレスを存続させたとしても、対象となる案件に銀行が融資しなくなれば、結局はアウトになります。

 結局、得られた稼ぎは被害者救済どころか経営者一族や株主の懐に消えてしまうことになるでしょう。
 このようなインチキな商売を数10年以上もやり続けても逮捕どころか処分すらされないのなら、日本の官僚は世界の笑いものになる事でしょう。
 
 レオパレスの動向をみると、私には「報告」や「開示」もテキトーにして「やり過ごそう」、「時間稼ぎ」をしようという魂胆があるようにしか見えません。免許の停止や取消しが行われても文句は言えない状況になっているのですが、その代償が安くない結果を招く事が見えていないようです。
 恐らく、大量に不備物件が出現し巨額の補償費用が必要になることが明確になった場合、監査法人から引当金を計上する事を迫られる事と関連している事でしょう。

665
poisson d'avril 2019/03/17 (日) 23:38:58

>> 664
この記事、意外にどなたもシェアしていませんでしたね。

ド素人としては

明日18日 三者委による中間報告
19日 報告を好材料視し株価上昇(ズル銀みたいに)
同日以降 貸株状況が改善したとし売り禁解除
その先 報告書を精査して激怒した国土交通省からきつ〜い懲罰的処分(免許取り消し希望w)

といった流れを予想しています。
これは無理かな…?

666
投稿者が削除しました
667
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 02:08:35 >> 666

 売り禁になった理由が気になります。
 未だ早いのですが、極限状況では貸株市場に株を提供していた機関投資家が撤退・売却処分の為に株式を引上げたと言う事も起こりえます。あるいは18日の調査発表に合わせて株式を空売りする為に機関が株式を大量調達したという事も考えられます。いずれにしろ18日の市場動向は大変に気になります。
 当局と摩擦を引き起こしている事が明らかであり、しかもレオパレスの事業を本心では良く思っていない銀行筋は少なくありませんから、業績が直滑降になる事に疑いはありません。間違ってもV字回復はあり得ませんから買い方の投げ売りによるズルズル下げが再び起こりそうな予感がします。
 さしずめ「ズル銀・夏の陣」のレオパレス版でしょうか・・・

669
おティンティン軒 2019/03/18 (月) 11:14:35

今日の報告楽しみ♩

670
poisson d'avril 2019/03/18 (月) 11:17:54

>> 666 >> 667売り禁解除、やはりさすがにそこまで早期には無理ですよねw

ところで数日前からの連載記事が完結したので、いちおうリンクを:
【レオパレス21の施工不備問題】職人座談会 職人が語る現場の事情~問題の裏側に潜むものとは――
https://www.data-max.co.jp/article/28406

これ読むと、意外や大東建託は物件に関してはさほど手を抜いていないようで、レオパほど単純に攻めづらい印象です(おそらく品質は最低限で、下請けは生かさず殺さずの最低報酬。でも定期的に仕事をよこしてくるし納品検査が厳しいため、ズルはむずかしい)。。

672
Pierre 2019/03/18 (月) 13:11:06

レオパレス、国交省に中間報告提出 午後にも公表 - 芸能社会 - SANSPO.COM(サンスポ)

https://www.sanspo.com/geino/news/20190318/sot19031812090004-n1.html

673
おティンティン軒 2019/03/18 (月) 15:07:24

当時の社長指示頂きました〜!

674

>> 673

これでアク抜けですね(棒

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190318/k10011852181000.html
レオパレス施工不備 当時の社長指示が背景に 中間報告

「当時の社長の指示のもと外壁などに設計図と異なる材料を使う方向性が示されたとしたうえで
工期の短縮を求められていたことが背景にあったとしています」

675
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 15:19:00 修正

 何とNHKから報道が事前に出ていた!!!

出典は以下
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190318/k10011852181000.html
[以下引用]
 レオパレス施工不備 当時の社長指示が背景に 中間報告  2019年3月18日 14時30分

 「レオパレス21」の建物で施工不備が相次いでいる問題で、外部の弁護士による調査委員会がまとめた中間報告が明らかになりました。当時の社長の指示のもと外壁などに設計図と異なる材料を使う方向性が示されたとしたうえで、工期の短縮を求められていたことが背景にあったとしています。

 レオパレス21が平成5年から13年にかけて建設した建物では、部屋を区切る壁や外壁に設計図と異なる材料を使い、耐火構造が法律の基準を満たさないなどの不備が相次いで明らかになり、特に危険性の高い641棟の入居者およそ7700人に転居を求める事態となっています。

 会社は、外部の弁護士3人による調査委員会を設けて、原因究明を進め中間報告を取りまとめました。

 それによりますと、設計や開発の担当者へのヒアリングなどから、平成18年5月までトップをつとめていた当時の社長の指示のもと工事の効率化などを目的として設計図と異なる材料を使う方向性が示されたとしています。

 そのうえで背景には、学生や社会人の新生活が始まるタイミングに建物の完成が間に合うよう工期の短縮が求められていたことが、大きく関係していたとみられると指摘しています。

 そして、「不備の原因・背景となる問題は会社の一部の部署にとどまるものではなく組織的・構造的に存在していた」と結論づける一方で、「意図を持って組織的に行われていたかどうかは、さらに調査が必要だ」としています。

 調査委員会は、こうした内容をすでに国土交通省に報告していて、18日午後、正式に発表することにしています。
[引用終わり]

 NHKに事前リークとは、つまり国土交通省がインチキや嘘発表はするなと釘を刺したという訳ですか。
 少なくとも私にはそのようにしか受け止められません。

676
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 15:38:34

 どうりで、サブリース不動産がメタクソな論法を振りかざす訳だ・・・

 出典 https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/397796
 
 「レオパレス、法的問題扱う部署存在せず」  2019年3月18日 15:24

 レオパレス21が公表した中間報告は、施工不良物件の商品開発が行われた当時、法的問題を専門的に扱う部署や担当者が存在しなかったと指摘した。(共同通信)

 ※つまり、サブリース契約にもとづいて物件を作っていた当時、法的なチェック無しにメタクソな契約を結んでいた可能性は相当に高い事になる。トンデモ理論を振り回してした不動産屋の奴は今頃どうしているか・・・
 多少なりともマトモになってくれないと問題を引き起こしそうな気がする。

677
poisson d'avril 2019/03/18 (月) 17:05:10 修正

そしてY!板では、なぜか「当時の社長のトップダウン」の「当時」が抜け、現社長の指示ということになってて草
原資料も読まず、読解力のない人によって悪評が増幅されるのは喜ばしい限りw

679
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 17:11:01 >> 677

 死人に口なしでも、機関投資家の取る行動は同じでしょう。組織的関与ならそれは組織的不法行為への加担だから投資を続ける事はできない。普通は株式は全部売却処分と言う事になるでしょう。
 「スルガ銀行夏の陣」と同じパターンが「レオパス春の陣」で繰り返されると見ています。
 新規売りができないので、今は手持ちの売り玉をどの段階で手しまうかという段階ですよ。

681

「故意するレオパレス」の面目躍如ですね

689
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 20:12:55 >> 681

爆笑!!! 座布団1枚!!!

680
おティンティン軒 2019/03/18 (月) 18:29:44

私の含み損売り玉ホールドがついに火をふく時がきたか・・

682
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 18:38:24

>> 677
あれ? 以下の記事では「設計図と違う部材の使用を指示した当時の社長は創業者である深山祐助氏」と出ています。どっちなんだ?
・・・・・・・・

レオパレスの施工不良、社長が指示=意図的・組織的な疑いも-第三者委報告
3/18(月) 15:36配信 時事通信

 賃貸アパート大手のレオパレス21は18日、建築基準法違反の疑いのある施工不良が相次いで見つかった問題の原因などを調べる第三者委員会の中間報告書を公表した。報告書は、問題の物件を建設した当時の社長が設計図と異なる建築部材を使うよう指示していたと認定。これが「界壁」と呼ばれる屋根裏の壁や外壁の施工不良につながったと指摘した。

 一連の施工不良は組織的・構造的な問題であり、意図的に行われた疑いがあるとして、調査を続けると表明した。第三者委は5月下旬をめどに再発防止策や役員の責任も含めて、最終報告書を取りまとめる。

 設計図と違う部材の使用を指示した当時の社長は創業者である深山祐助氏。入居者から集めた共済金の不正流用が発覚し、2006年に引責辞任した。 

690
poisson d'avril 2019/03/18 (月) 20:28:00 >> 682

失礼、あらためて確認すると冒頭で平成5〜12年、12ページ目にはしっかり深山祐助と明記されていましたね。
18ページ分、ざざっと通読した際に当時の→先代と誤認識していました。

これは僕もY!板と変わりないレベルでしたね、、

ということは、現MDIにも流れ弾かあ。
上場どころか、存続にも関わりそうですね。

684
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 18:56:11

>> 668
>> 671
Madさん、いつも詳しい解説をしていただき、ありがとうございます。
「証券化商品」について、門外漢の私ごときの素朴な疑問で申し訳ありませんが、お尋ねしたい点があります。
(ここはオープンスレッドであり、不特定多数の方がご覧のことと思います。その代表として恥を忍んで質問を…)

サブプライムローン問題でも「混ぜれば大丈夫」だったはずが「腐ったミカンの方程式」(全体が危険)になりました。
あの教訓を学んでいなかったのでしょうか? あるいは、何か違いがあるのか、違っていても「ダメなものはダメ」か。
(抵当権の設定や、レオパのビジネスモデルが返済原資であることの問題点は、拝読いたしました。)

もう一つ、「レオパの証券化商品」は誰が持っているのか、という疑問があります。
レオパの関連会社であれば「一緒に終了ボタン」ですが、問題は銀行や証券会社が持っていないか、という点です。
レオパ物件のオーナーの融資元は、いろいろ分散している(かぼちゃ=ズル銀のような一極集中でない)わけですが。
だったら、「証券化商品」もあちこちに散らばっている危険があるのかもしれません。(第2のズル銀はあるのか?)

お時間のある時で結構です。ご教示いただければ有り難く思います。よろしくお願い申し上げます。

692
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 20:51:33 修正 >> 684

 今日は時間があるので、お答えします。
>>「混ぜれば大丈夫」だったはずが「腐ったミカンの方程式」(全体が危険)になりました。

 原因は時価会計の適用と市場での流動性不足が原因です。と言っても鳩に豆鉄砲で何の事やら分からないと思います。詳しく言うと実際にデフォルトしたのは6%程度にしか過ぎなかったとされており、中身の分からない為に市場がパニックになった事が原因とされています。

 中身が分かりませんから、大丈夫と言っても信用できませんし適正価格を見積もる事もできません。
 問題はそのようにスライスして混ぜた債権を基に再度証券化(エクイティ部分を基にしてCDO化した証券を基に再度CDOを組成するとか)したり、デリバティブを組みこんだりといった訳の分からないハイリスクな商品を大量に組成して販売した事から、売却処分できなかったり、取引価格が暴落した事です。

 しかし時価会計を適用していますから、投げ売り状態の価格で持っている商品の価格を評価しなればなりません。 そうすると自己資本が著しく毀損する事になり、それが金融危機を招く結果につながりました。

 実際にデフォルトしたサブプライム住宅ローンは6%程度にしか過ぎず、発行元の確かな証券化商品はその後に価格を回復しています。暴落時に買いに入ったファンドの中には投資期間中の年平均の運用利回りが30%と言う驚異的な利回りを叩き出したところもあり、ブルームバーグ等で紹介された事もあります。

 サブプライム危機の教訓から米国ではSPC(もしくはSPV)に対する規制が強化されましたが、残念ながら日本では長期間そのまま放置されました。そしてその当時に既に発行されていた証券化商品は発行額が高々数百億円程度と少なかった事から、そのまま満期まで規制の対象外とされました。

 ※金融システム上の問題になる程に大量に発行されているのなら、ここのようなオープンの掲示板に書き込んだりできませんよ。(笑)

それから、
>>「レオパの証券化商品」は誰が持っているのか、という疑問
 ですが、正直、 ワ・カ・リ・マ・セ・ン としか言いようがありません。

 ちなみに一般的に中身の分からないインチキ証券化商品を売りつけにセールスに来るは証券会社や投資銀行で、購入するのは生保や損保、地銀や信金等まで幅広いです。
 ただ、エクイティ部分やメザニン部分を基にした証券化商品ならいざ知らず、日本でエクイティ部分を基にしたハイリスク・ハイリターンの証券が売れるとは思えませんから、以外に証券を組成したSPCの母体会社やSPC自身が持っている可能性もあります。もし、そうなら、時限装置付きの爆弾を抱えている事になりますね。
それはそれで面白いと思いますが・・・
 
 ただ、その残高はわずか数百億円程度ですから、それが原因でズル銀のようになる事はあり得ません。しかも当局は証券化商品の保有について報告させており、銀行の保有についてはチェックしていますから・・・問題が起きる事は無いと断言できます。

 むしろ問題はレオパレスだけで2兆円をこえる全国に散らばったアパートマンション融資ですね。ズル銀のアパマン融資も1兆数千億円は軽くありますから、そちらの方が問題ですね。

685
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 19:01:07 修正

>> 683
すみませんが、しょせんは「ゴミ売り新聞」「押し売り新聞」あるいは「ゴキブリ新聞」です。期待は禁物かと。
個人的には、首相官邸でスカ官房長官に毛嫌いされている東京新聞の望月記者を、ズル銀&レオパ担当に指名したい!
(なおワイ、野球はアンチGで、鯉に恋するカープファン)

687
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 19:25:49 修正

>> 686
まったく、おっしゃる通りです。記者さんたちは良い給料で、レオパの欠陥アパートには住んでいませんから。(爆)
その点、朝日新聞はズル銀のファミリー企業の住所や関連人物を実際に訪ねて、14日(木)から記事にしています。
(※当掲示板ズル銀スレにて、簡潔に紹介中。なお本日には、朝日新聞が有料記事としてネット配信中)

追伸:当掲示板ではNGワードを設定登録していません。「クソ」「死め」「逝ってよし」でも削除しません。
   逆に「レオパは必要悪」「ズル銀に騙される借り手が悪い」等は見つけ次第、措置の対象にします。
  (ここは私設掲示板ですから。ご投稿内容にご本人が責任をとれるなら、言論の自由は最大限に尊重します)