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簡単に全焼(全勝)できるレオパレス(空売り専用)

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簡単に全焼(全勝)できるレオパレス(空売り専用)

SAS999C6248
作成: 2018/10/11 (木) 00:22:51
最終更新: 2019/03/10 (日) 12:15:16
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666
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667
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 02:08:35 >> 666

 売り禁になった理由が気になります。
 未だ早いのですが、極限状況では貸株市場に株を提供していた機関投資家が撤退・売却処分の為に株式を引上げたと言う事も起こりえます。あるいは18日の調査発表に合わせて株式を空売りする為に機関が株式を大量調達したという事も考えられます。いずれにしろ18日の市場動向は大変に気になります。
 当局と摩擦を引き起こしている事が明らかであり、しかもレオパレスの事業を本心では良く思っていない銀行筋は少なくありませんから、業績が直滑降になる事に疑いはありません。間違ってもV字回復はあり得ませんから買い方の投げ売りによるズルズル下げが再び起こりそうな予感がします。
 さしずめ「ズル銀・夏の陣」のレオパレス版でしょうか・・・

669
おティンティン軒 2019/03/18 (月) 11:14:35

今日の報告楽しみ♩

670
poisson d'avril 2019/03/18 (月) 11:17:54

>> 666 >> 667売り禁解除、やはりさすがにそこまで早期には無理ですよねw

ところで数日前からの連載記事が完結したので、いちおうリンクを:
【レオパレス21の施工不備問題】職人座談会 職人が語る現場の事情~問題の裏側に潜むものとは――
https://www.data-max.co.jp/article/28406

これ読むと、意外や大東建託は物件に関してはさほど手を抜いていないようで、レオパほど単純に攻めづらい印象です(おそらく品質は最低限で、下請けは生かさず殺さずの最低報酬。でも定期的に仕事をよこしてくるし納品検査が厳しいため、ズルはむずかしい)。。

672
Pierre 2019/03/18 (月) 13:11:06

レオパレス、国交省に中間報告提出 午後にも公表 - 芸能社会 - SANSPO.COM(サンスポ)

https://www.sanspo.com/geino/news/20190318/sot19031812090004-n1.html

673
おティンティン軒 2019/03/18 (月) 15:07:24

当時の社長指示頂きました〜!

674

>> 673

これでアク抜けですね(棒

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190318/k10011852181000.html
レオパレス施工不備 当時の社長指示が背景に 中間報告

「当時の社長の指示のもと外壁などに設計図と異なる材料を使う方向性が示されたとしたうえで
工期の短縮を求められていたことが背景にあったとしています」

675
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 15:19:00 修正

 何とNHKから報道が事前に出ていた!!!

出典は以下
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190318/k10011852181000.html
[以下引用]
 レオパレス施工不備 当時の社長指示が背景に 中間報告  2019年3月18日 14時30分

 「レオパレス21」の建物で施工不備が相次いでいる問題で、外部の弁護士による調査委員会がまとめた中間報告が明らかになりました。当時の社長の指示のもと外壁などに設計図と異なる材料を使う方向性が示されたとしたうえで、工期の短縮を求められていたことが背景にあったとしています。

 レオパレス21が平成5年から13年にかけて建設した建物では、部屋を区切る壁や外壁に設計図と異なる材料を使い、耐火構造が法律の基準を満たさないなどの不備が相次いで明らかになり、特に危険性の高い641棟の入居者およそ7700人に転居を求める事態となっています。

 会社は、外部の弁護士3人による調査委員会を設けて、原因究明を進め中間報告を取りまとめました。

 それによりますと、設計や開発の担当者へのヒアリングなどから、平成18年5月までトップをつとめていた当時の社長の指示のもと工事の効率化などを目的として設計図と異なる材料を使う方向性が示されたとしています。

 そのうえで背景には、学生や社会人の新生活が始まるタイミングに建物の完成が間に合うよう工期の短縮が求められていたことが、大きく関係していたとみられると指摘しています。

 そして、「不備の原因・背景となる問題は会社の一部の部署にとどまるものではなく組織的・構造的に存在していた」と結論づける一方で、「意図を持って組織的に行われていたかどうかは、さらに調査が必要だ」としています。

 調査委員会は、こうした内容をすでに国土交通省に報告していて、18日午後、正式に発表することにしています。
[引用終わり]

 NHKに事前リークとは、つまり国土交通省がインチキや嘘発表はするなと釘を刺したという訳ですか。
 少なくとも私にはそのようにしか受け止められません。

676
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 15:38:34

 どうりで、サブリース不動産がメタクソな論法を振りかざす訳だ・・・

 出典 https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/397796
 
 「レオパレス、法的問題扱う部署存在せず」  2019年3月18日 15:24

 レオパレス21が公表した中間報告は、施工不良物件の商品開発が行われた当時、法的問題を専門的に扱う部署や担当者が存在しなかったと指摘した。(共同通信)

 ※つまり、サブリース契約にもとづいて物件を作っていた当時、法的なチェック無しにメタクソな契約を結んでいた可能性は相当に高い事になる。トンデモ理論を振り回してした不動産屋の奴は今頃どうしているか・・・
 多少なりともマトモになってくれないと問題を引き起こしそうな気がする。

677
poisson d'avril 2019/03/18 (月) 17:05:10 修正

そしてY!板では、なぜか「当時の社長のトップダウン」の「当時」が抜け、現社長の指示ということになってて草
原資料も読まず、読解力のない人によって悪評が増幅されるのは喜ばしい限りw

679
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 17:11:01 >> 677

 死人に口なしでも、機関投資家の取る行動は同じでしょう。組織的関与ならそれは組織的不法行為への加担だから投資を続ける事はできない。普通は株式は全部売却処分と言う事になるでしょう。
 「スルガ銀行夏の陣」と同じパターンが「レオパス春の陣」で繰り返されると見ています。
 新規売りができないので、今は手持ちの売り玉をどの段階で手しまうかという段階ですよ。

681

「故意するレオパレス」の面目躍如ですね

689
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 20:12:55 >> 681

爆笑!!! 座布団1枚!!!

680
おティンティン軒 2019/03/18 (月) 18:29:44

私の含み損売り玉ホールドがついに火をふく時がきたか・・

682
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 18:38:24

>> 677
あれ? 以下の記事では「設計図と違う部材の使用を指示した当時の社長は創業者である深山祐助氏」と出ています。どっちなんだ?
・・・・・・・・

レオパレスの施工不良、社長が指示=意図的・組織的な疑いも-第三者委報告
3/18(月) 15:36配信 時事通信

 賃貸アパート大手のレオパレス21は18日、建築基準法違反の疑いのある施工不良が相次いで見つかった問題の原因などを調べる第三者委員会の中間報告書を公表した。報告書は、問題の物件を建設した当時の社長が設計図と異なる建築部材を使うよう指示していたと認定。これが「界壁」と呼ばれる屋根裏の壁や外壁の施工不良につながったと指摘した。

 一連の施工不良は組織的・構造的な問題であり、意図的に行われた疑いがあるとして、調査を続けると表明した。第三者委は5月下旬をめどに再発防止策や役員の責任も含めて、最終報告書を取りまとめる。

 設計図と違う部材の使用を指示した当時の社長は創業者である深山祐助氏。入居者から集めた共済金の不正流用が発覚し、2006年に引責辞任した。 

690
poisson d'avril 2019/03/18 (月) 20:28:00 >> 682

失礼、あらためて確認すると冒頭で平成5〜12年、12ページ目にはしっかり深山祐助と明記されていましたね。
18ページ分、ざざっと通読した際に当時の→先代と誤認識していました。

これは僕もY!板と変わりないレベルでしたね、、

ということは、現MDIにも流れ弾かあ。
上場どころか、存続にも関わりそうですね。

684
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 18:56:11

>> 668
>> 671
Madさん、いつも詳しい解説をしていただき、ありがとうございます。
「証券化商品」について、門外漢の私ごときの素朴な疑問で申し訳ありませんが、お尋ねしたい点があります。
(ここはオープンスレッドであり、不特定多数の方がご覧のことと思います。その代表として恥を忍んで質問を…)

サブプライムローン問題でも「混ぜれば大丈夫」だったはずが「腐ったミカンの方程式」(全体が危険)になりました。
あの教訓を学んでいなかったのでしょうか? あるいは、何か違いがあるのか、違っていても「ダメなものはダメ」か。
(抵当権の設定や、レオパのビジネスモデルが返済原資であることの問題点は、拝読いたしました。)

もう一つ、「レオパの証券化商品」は誰が持っているのか、という疑問があります。
レオパの関連会社であれば「一緒に終了ボタン」ですが、問題は銀行や証券会社が持っていないか、という点です。
レオパ物件のオーナーの融資元は、いろいろ分散している(かぼちゃ=ズル銀のような一極集中でない)わけですが。
だったら、「証券化商品」もあちこちに散らばっている危険があるのかもしれません。(第2のズル銀はあるのか?)

お時間のある時で結構です。ご教示いただければ有り難く思います。よろしくお願い申し上げます。

692
Mad_Vandalist 2019/03/18 (月) 20:51:33 修正 >> 684

 今日は時間があるので、お答えします。
>>「混ぜれば大丈夫」だったはずが「腐ったミカンの方程式」(全体が危険)になりました。

 原因は時価会計の適用と市場での流動性不足が原因です。と言っても鳩に豆鉄砲で何の事やら分からないと思います。詳しく言うと実際にデフォルトしたのは6%程度にしか過ぎなかったとされており、中身の分からない為に市場がパニックになった事が原因とされています。

 中身が分かりませんから、大丈夫と言っても信用できませんし適正価格を見積もる事もできません。
 問題はそのようにスライスして混ぜた債権を基に再度証券化(エクイティ部分を基にしてCDO化した証券を基に再度CDOを組成するとか)したり、デリバティブを組みこんだりといった訳の分からないハイリスクな商品を大量に組成して販売した事から、売却処分できなかったり、取引価格が暴落した事です。

 しかし時価会計を適用していますから、投げ売り状態の価格で持っている商品の価格を評価しなればなりません。 そうすると自己資本が著しく毀損する事になり、それが金融危機を招く結果につながりました。

 実際にデフォルトしたサブプライム住宅ローンは6%程度にしか過ぎず、発行元の確かな証券化商品はその後に価格を回復しています。暴落時に買いに入ったファンドの中には投資期間中の年平均の運用利回りが30%と言う驚異的な利回りを叩き出したところもあり、ブルームバーグ等で紹介された事もあります。

 サブプライム危機の教訓から米国ではSPC(もしくはSPV)に対する規制が強化されましたが、残念ながら日本では長期間そのまま放置されました。そしてその当時に既に発行されていた証券化商品は発行額が高々数百億円程度と少なかった事から、そのまま満期まで規制の対象外とされました。

 ※金融システム上の問題になる程に大量に発行されているのなら、ここのようなオープンの掲示板に書き込んだりできませんよ。(笑)

それから、
>>「レオパの証券化商品」は誰が持っているのか、という疑問
 ですが、正直、 ワ・カ・リ・マ・セ・ン としか言いようがありません。

 ちなみに一般的に中身の分からないインチキ証券化商品を売りつけにセールスに来るは証券会社や投資銀行で、購入するのは生保や損保、地銀や信金等まで幅広いです。
 ただ、エクイティ部分やメザニン部分を基にした証券化商品ならいざ知らず、日本でエクイティ部分を基にしたハイリスク・ハイリターンの証券が売れるとは思えませんから、以外に証券を組成したSPCの母体会社やSPC自身が持っている可能性もあります。もし、そうなら、時限装置付きの爆弾を抱えている事になりますね。
それはそれで面白いと思いますが・・・
 
 ただ、その残高はわずか数百億円程度ですから、それが原因でズル銀のようになる事はあり得ません。しかも当局は証券化商品の保有について報告させており、銀行の保有についてはチェックしていますから・・・問題が起きる事は無いと断言できます。

 むしろ問題はレオパレスだけで2兆円をこえる全国に散らばったアパートマンション融資ですね。ズル銀のアパマン融資も1兆数千億円は軽くありますから、そちらの方が問題ですね。

685
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 19:01:07 修正

>> 683
すみませんが、しょせんは「ゴミ売り新聞」「押し売り新聞」あるいは「ゴキブリ新聞」です。期待は禁物かと。
個人的には、首相官邸でスカ官房長官に毛嫌いされている東京新聞の望月記者を、ズル銀&レオパ担当に指名したい!
(なおワイ、野球はアンチGで、鯉に恋するカープファン)

687
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 19:25:49 修正

>> 686
まったく、おっしゃる通りです。記者さんたちは良い給料で、レオパの欠陥アパートには住んでいませんから。(爆)
その点、朝日新聞はズル銀のファミリー企業の住所や関連人物を実際に訪ねて、14日(木)から記事にしています。
(※当掲示板ズル銀スレにて、簡潔に紹介中。なお本日には、朝日新聞が有料記事としてネット配信中)

追伸:当掲示板ではNGワードを設定登録していません。「クソ」「死め」「逝ってよし」でも削除しません。
   逆に「レオパは必要悪」「ズル銀に騙される借り手が悪い」等は見つけ次第、措置の対象にします。
  (ここは私設掲示板ですから。ご投稿内容にご本人が責任をとれるなら、言論の自由は最大限に尊重します)

688
ish 2019/03/18 (月) 20:09:37 修正

2019/03/18 速報
    新規    返済     残高
融資   3,500   5,514,900   6,138,300
貸株   132,600   325,300   10,205,400
差引   -129,100  5,189,600  -4,067,100

信用買いが物凄い勢いで減っている模様 (;^_^A

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691
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 20:48:33

>> 663
ワイ、20世紀に警備員のバイト経験あり(今の会社でもお客様の誘導に役立つ)、当時の時給1000円×8時間より安いw
(なお、Y板でバカ源がやっていたレスバイトよりは、レオパ修繕現場の日給7500円のほうが高い模様www)

693
SAS999C6248 2019/03/18 (月) 21:21:44

>> 692
 さすがMadさんのご教授は分かりやすいです。証券化商品は、変に気にする必要無し、と。ありがとうございます。

>むしろ問題はレオパレスだけで2兆円をこえる全国に散らばったアパートマンション融資ですね。
 そう、そこなんですよね。でも融資元が特定の銀行に偏っているわけではなさそうですし、かといってメガバンクが数百億円単位で抱えていたら既に何らかの手を打っているとも思いますし、だったら全国の地銀にばらまかれているのか?これって実は結構ヤバいのではないでしょうか?
 あと、後々じわじわ影響が出ると思うのは、ズル銀やレオパのせいで(大東建託なども大同小異ですが)今後、全国各地に空き家が増えたり不動産価格が下落したりするのではないか、という点です。
 これは、家計のレベルで見ても、高齢者が亡くなったときに相続でもめたり、空き家でも税金がかかるため始末に困ったりする人が増えるのではないか、と。ただでさえ人口減少社会になり、不動産価格は下落しやすく、それに拍車をかけるかも...。また、空き家のまま放置されると、自治体も治安や倒壊の危険性などの点で困るでしょうし。
 もしかすると、「サブプライムローン」や「リーマンショック」がそうであったように、10年くらい後には「かぼちゃの馬車をきっかけに」「スマートデイズ破綻」「ズル銀ショック」「レオパの乱」「サブリース金融危機」などの語で人口に膾炙するのかもしれないのでしょうか。(最後は勝手な暴論)

694

「もしや......」と思って調べてみたら、レオパレスってまだJPX400の構成銘柄だったんですねぇ
去年の8月の時点ではまだ残っていたかw

https://indexes.nikkei.co.jp/nkave/index/component?idx=jpxnk400#C53

695
おティンティン軒 2019/03/19 (火) 05:27:06 修正

>> 694
おそらく除外です

696
Mad_Vandalist 2019/03/19 (火) 09:09:54

 私が悪徳サブリース不動産業者が許せないのは、「人質商法」あるいは「いじめっ子商法」と言えるような汚いやり方が目につくからです。
 奴らの主張の中で最も許せないものは曰く「サブリース会社が潰れたら困るのは物件オーナー」と言うものです。だから「潰れるような重い処分」がでたら「社会問題化する」という開き直った詐欺師のようなものです。
 しかし、良く考えてみれば、彼らは時期が来れば、家賃保証や借上げ契約を自分の都合で解約します。だから問題になっているのですから。
 今は大きな問題になっており、自分達の都合で「潰れたら困る人がいる」と誤魔化しの答弁をしているに過ぎません。
 結局、被害者が出る事は避けられません。銀行などから融資を引揚げられたら破綻しますから、結局は逃げるとしか思えないのに「被害者が困る」とこじつけた論法を展開しているに過ぎません。

 ダメになる事は目に見えています。全銀協の会長の発言にもある通り、銀行に違法建築や手抜きを見破る事はできません。物件を作りオーナーになりたいと言う人がいてもレオパレスが手掛けた物件に物件の内容を点検しないで資金を融資するバカな銀行はありません。

 オーナーになる人に融資が出にくい状況を作り出したのはレオパレス自身です。中古のレオパレス物件を売却しようにも買いたたかれるのは目に見えています。つまり全国の不動産価格が下がる要因を作り出したのもレオパレスです。
 
 被害者救済の為に存続が許されると見る人もいるようですが、それは逆に大きな問題を作り出します。法規制や制度の整理がなされていない現状で、存続が許されれば、詐欺的な行為を今後も続ける事を社会的に認める事になります。

 更に言えばサブリース事件の被害者だけが自己責任を全く追及されずに救済される事になれば、それは自己責任で事業を始めている多数のベンチャー起業家に比べると著しく不公平です。
 サブリースの連中は物件オーナーの自己責任を言いますが、自分達の自己責任については何も言わないトンデモな連中にしか見えません。

697
おティンティン軒 2019/03/19 (火) 11:31:26

売り残が多すぎるのかな?
それともまた後日汚泥の大量保有報告がでるのかな?

698

前場の出来高620万株ですから、先週までと比べると取引量が落ちていますねぇ。
売り方の買い戻しが大量にあったような印象はないかな、と。

機関も故人もホルダーはじっと耐えていて、売りが出てくればオデイが拾う......
みたいな展開を妄想w

699
SAS999C6248 2019/03/19 (火) 12:17:19

ただ今「ひるおび」でレオパ問題やってます。
グラスウール素材を何で発泡ウレタンに変えたんだろう、より高価なものにわざわざ・・・とか。

700
Mad_Vandalist 2019/03/19 (火) 12:30:51 修正 >> 699

 より高価なものに変えたのは、全体で見れば結果的に「大幅に建築費」が安くなるからです。
 その事をマスコミが理解せずに報道してないるとは、どうしようもないですね。

その手の話は工業製品では山程ありますよ。
電子部品の例では普及品コンデンサを使うよりも高価な高分子コンデンサをつかって回路を設計した方が安くなった例があります。理由は使う部品の数が全体で減るから・・・

 建築コストは人件費で大きく左右されます。
 手間がかかり、時間がかかる作業となれば、その分がダイレクトにコストに跳ね返ります。

 だから(耐火性能が良くても)施工に時間がかかる素材を使うと結果的にはコストが高くなる事は想像に難しくありません。
 
 また期限が決まっている物件では、超過すると違約金がかかったりします。更にシーズンに間に合わないと販売機会を失い機会損失を招きます。

 儲けの為に性能が分からないものを使ったは言えないからゴマカシの答弁をし、それにマスコミが騙されているだけです。

酷い会社に低能なマスコミ・・・

703
Mad_Vandalist 2019/03/19 (火) 13:23:19 >> 700

 更に付け足すと、より高価な部材を使ったという言葉が出てきている事、そのものが変です。
 値段の高低をマスコミが自分で調べるとは想定し難いので、恐らくはその情報はレオパレスの側から出て来たのではないかと? 勘繰らざるを得ません。
 マスコミの側でコストダウンの目的で安い部材を使ったのでは?との問いかけの結果、実は高い部材を使いました。との返答の結果だとするとそれはレオパレスの側からの返事を鵜呑みにした結果だと推定される事になります。
 個人的にはかなり悪質な対応をしているように見えますが・・・

701
SAS999C6248 2019/03/19 (火) 12:42:21

>> 700
「ひるおび」では、常連コメンテーターたちが「納期の問題なんですかね~」「深山祐助社長(当時)と資材メーカーの間に何かあったんでしょうかね~」くらいで、「そんなん、門外漢のオレでも言えるわ!」とテレビに突っ込みwww

なお、ズル銀トピックの件でご提案をいただきまして、ありがとうございます。
あちらで返信を差し上げましたが、レオパも含めてマスコミに当掲示板の存在を堂々と知らしめて、問題企業を徹底追及していかないと、いつまでもズルズル長引くことになりかねないと思います。
この件は、メンバーの皆様に提議してご同意いただけたら、実行に移したいと思います。

702
SAS999C6248 2019/03/19 (火) 13:07:02

レオパの工事のため約7700人が引っ越しを要請された件で、既に引っ越した人は425人しかいないらしい。
(テレビ朝日系列「ワイド!スクランブル」で、ただいま放送)

704

昨日の記者会見で「入居者の都合で引っ越しできていない人以外は3月中に引っ越し」ってドヤ顔で言ってたのと矛盾するなぁ
(・∀・)ニヤニヤ

705
たなかな 2019/03/19 (火) 13:33:51

>> 704
皆都合が悪かったんですよ(́∀`(⊃*⊂)

>> 703
Y板かここか失念しましたが、コスト(実は発砲ウレタンのほうが高い的な)について以前に指摘している方がいらしたような気がします。
したがって、レオパレス側の発表をマスコミが鵜呑みにしたかどうかは一概には言えないかもしれません。