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レオパレス再生難航…入居率伸び悩み、赤字脱せず
5/21(金) 7:53配信　　読売新聞オンライン
https://news.yahoo.co.jp/articles/4f1bc9d5a6780cedf9f8dc599f4403c108f3193c

　賃貸住宅大手レオパレス２１の経営再建の見通しが立たない。２０２２年３月期の最終利益予想は５６億円の赤字（前期は２３６億円の赤字）と、４期連続の最終赤字を見込む。１８年に発覚した施工不良問題を機に赤字体質になり、３月末には自己資本が８４億円のマイナスと債務超過の状態となった。米投資ファンドの支援をテコに再生を図るが、難航している。

誤算

　レオパレスは昨年９月、米投資ファンド「フォートレス・インベストメント・グループ」から出資と融資で計５７２億円の支援を受け、債務超過は解消する見込みだと発表した。支援のうち３００億円を占める融資には、レオパレス株を１株１４２円で購入できる「新株予約権」が付いている。株価が上がったところで予約権を行使してもらえば、２０９億円分の負債が減り、資本に振り替わる見通しだった。

　だが、２０日時点で権利は行使されていない。２０日終値で１株１４４円と株価が低迷しているためとみられる。株に転換されず融資のままだと、最大年１４・５％と高い金利を払わねばならない。レオパレス関係者は「予約権を早期に行使させる契約にしたかったが、（立場が弱く）そうはできなかった」と話す。フォートレスは６月の株主総会後、取締役会に２人を送り込み、経営に積極関与する方針だ。

修繕工事進まず

　株価が低迷しているのは、主力の「サブリース」事業で入居率が改善していないのが大きな要因だ。入居率は４月時点で８０・６５％と、損益分岐の目安８０％を超えたものの、９８％前後の同業他社に見劣りする。施工不良問題に加え、コロナ禍で学生などの入居が伸び悩む。

　同事業は、入居者からの収入が物件オーナーへ支払う賃料を下回れば損失が広がる。施工不良問題で修繕中の物件の賃料もオーナーに払う必要がある。空室の施工不良物件は約２万５０００戸と全体の約４％を占め、全物件の修繕は２４年までかかる見通しだ。

　レオパレスは２３年３月には入居率が９割に回復すると見込む。ただ、「修繕工事の進展は遅く、入居率の大幅改善は容易ではない」（ＳＭＢＣ日興証券・田沢淳一シニアアナリスト）との見方は強い。レオパレスは昨年から、オーナーへの賃料引き下げ交渉も進めている。

債務超過　続けば上場廃止

　債務超過とは、借入金や社債などの「負債」が、不動産や機械などの「資産」を上回った状態を指す。会社が全資産を売却しても負債を返せない状態で、危機的な経営状況とみなされる。

　資産と負債の差額を「純資産」と呼び、レオパレスは２１年３月末時点で財務諸表上は純資産が３２億円のプラスとなっている。子会社にフォートレスが出資した分を、「非支配株主持分」として純資産に計上しているためだ。

　ただ、東京証券取引所は、純資産から「非支配株主持分」などを除いた「自己資本」を基に債務超過か否かを判断する。レオパレスは自己資本はマイナス８４億円となるため、東証基準では債務超過となる。レオパレスは２３年３月末（東証のコロナ禍に伴う特例を適用した場合）までに自己資本をプラスにできなければ上場廃止となる。

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【SAS999C6248（デーモンコア）コメント】
以上の記事のうち、最終段落の内容を、追加・訂正させてください。これは、東証に確認した上で書いています。
（※「違うだろ」と思われる方は、ご自身で東証にご確認いただき、その上で当欄にてご教示ください。）

１）「コロナ特例」が適用されるか否かは、東証が判断することです。適用が認められなければ、次の２）の問題をクリアしたとしても、2022年３月末までに債務超過を解消しない限り上場廃止になります。

２）今年６月末日を以て、東証は新市場区分に移行を開始します。本来ならば、レオパレスは既に本決算で債務超過であるため、二部降格になります（これは東証も認めました）が、今回は移行措置のため二部降格にはならず、代わりに（他の企業と同じく）「どの市場に配属するか」を決めると同時に（債務超過であるため）「いきなり上場廃止」ということもありえます。

以上の件について、当掲示板メンバーの皆様には、秘密基地にて先日からもう少し詳細に掲載しております。