空売り族の株仲間（優良銘柄はBuy＆Hold）の掲示板

「よく平然と騙せるよな」同業ドン引き…営業マンのついた大嘘
https://news.yahoo.co.jp/articles/db882a9712f49b7793fa86d4892334d592ffa28b
6/2(火) 10:00配信　　幻冬舎ゴールドオンライン

　本記事では、収益物件の売買や仲介事業を展開する株式会社BRAVEの代表取締役・山部和孝氏が、同業だからこそ見えてくる不動産投資の実態について、投資家から寄せられた意見を取り上げながら解説していく。

　※本連載は、『投資会社トップが激白! 業者が「投資家を騙す」30のワード　不動産業者のハナシは信用するな』（クロスメディア・パブリッシング）より一部を抜粋・編集したものです。

焦った挙句騙されて、キャッシュアウトの地獄絵図

騙される原因の多くは、「焦り」
【Case】不動産業者から「築20年で少し古いが、RC造で空室率も低く、利回りも10％以上の物件がある。積算価格も高いので銀行融資もクリアできると思うが、買わないか」と話を持ちかけられた。確かに銀行は融資審査で積算価格を参考にすると聞いたことがあるのだが、古くても買うべきか。

　少し前の実用書には、こんなことがよく書かれてきた。「大家さんになれる」と言っては、ボロボロのアパートを紹介する、借り手を見つけるのに苦労しそうな地方の物件を紹介する業者が宣伝をしていた。よく平然とお客さんを騙せるものだな、とある意味感心して見ていたが、まあ信用できない業者と、それに騙されるお客の多さには驚く。
（中略）

　さて、そもそも銀行は、積算価格で融資を判断するものなのか。たまに実用書やWeb記事で「不動産融資は積算価格で判断する」と書いてあるが、それがすべてではない。建物が劣化することも、積算価格で物件が売れるということはないということも、銀行はよくわかっている。

　また地方（人口20万人以下くらい）では土地が路線価よりも高く売れるということは少ない。だから銀行評価は積算金額の6～7割で見ることになる。そうなれば、自己資金を投じなければ物件は買えないし、その分を取り戻しながら儲けるとなると、初心者ではおよそできない領域だといえるだろう。

　また、インカムゲインである家賃については、借主がいる手前、勝手に家賃を上げるということは難しい。そうなると、いかに経費を抑えるかが利益を出すポイントになる。その点で、築年数が古ければ、その分だけ修繕費がかさむと考えるのが自然だ。その上で、法定耐用年数が融資期間の上限（金融庁の目安）になってくるから、その中でどれだけキャッシュが回るかが肝だ。都市部、また近郊で利回りが15％を超えてくる物件なら合うだろうが、そうでなければ買うという選択肢はない。

　だってよく考えてほしい、築20年=残法定耐用年数27年だ。築20年で大規模修繕が未実施なら即NG。購入後たちまち大規模修繕が到来する。キャッシュを貯めるはずが支出超過でキャッシュアウトする。何とか乗り切っても次は設備の劣化から大量交換が待っている……儲かるはずが、キャッシュアウトの地獄絵図だ。

　躯体は丈夫でも設備は年々高機能になり技術は進んでいく、20年前はインターネットは「オタクの遊び場」だったが今はどうだ?　立派な社会インフラになった。時代は変わるものだ。変わらないのは物理的な「モノ」は劣化する事だ。

　そして、結論。まず人がいなければ投資は成り立たない。少しばかり人口の流入で人が増えている、観光地として訪日外国人が増えているといっても、日本は高齢化社会に突入しているから、自分が生まれ育った熟知した地域でない限り、不便で病院にも通えないようなところには住まない。だから素人は買わないのが正解。そして、先の通り融資を受けて転売しようが、インカムゲインを得ようが、儲けるのは基本的に至難の業だ。そうしたことも、業者は当たり前のように知っている。だから自ら聞き、学んでおきたいものだ。
（後略）
・・・・・・・・・・・・・・・・
【SAS999C6248コメント】
　おい、ズルガ銀行・レオパレス・大東建託などの株を買っているウマシカどもよ（もちろんこれらの業者がからむ物件でローンを組んで買っている人たちも。まして、ムチャクチャな押し売りをする劣悪業者どもめ）、これでも将来に見込みはあるというのか？（答えは当然「ＮＯ！」）
　うちでは、テレビにオープンハウスなどのＣＭが映ると、すかさず俺が「これが悪名高い...」と、>> 336の件を教えているぞよ。
　あと、紹介した記事の「中略」「後略」の部分は自分で読んでくださいな。では。