空売り族の株仲間（優良銘柄はBuy＆Hold）の掲示板

　今日はケンタ君にやられアタマに来たので新築の投資用ワンルームマンションの問題について簡単に整理してみました。

　実は新築の投資用ワンルームマンションの多くが不動産投資の初心者を対象にした合法スレスレの問題商法というのが私の見解です。

　新築の投資用ワンルーム・マンションの問題は「新築神話」と物件を「他用途に転用できない」こととがベースになっています。
　マンションやアパートの「新築神話」は一般的に良く知られています。
　新築神話は「新築だから空室にならない」、「新築だから高めの賃料でも入居が期待できる」と言ったものです。

　多くの投資家はその言葉に翻弄され、多少割高でも空室にならない方が良いと新築物件を買います。ところが当たり前の事ですが、投資用のワンルームマンションの売出し価格は「原価＋利益」で決められています。

　借入の返済や金利の支払には、一定の利回りが必要ですが、その基礎となる適切な想定賃料を判断できる人はそう多くありません。
　特に新築物件の場合には、物件はまだ賃貸されておらず、周囲に同条件の新築物件が多数ある訳ではありませんから、想定賃料が水増しされていてもそれを見抜く事は難しいことになります。
　更にややこしいのは、実際に新築に対するプレミアムも無い訳ではないからです。

　仮に似たような条件の物件があったとしても新築と築古の違いという理由でその「賃料差」が正当化されたら反論する事は難しいことでしょう。
　つまり、もともとの収益性、賃料利回りそのものについて正確に判断する事が難しいという事になります。

　更に最大の問題は新築物件を買う時は「原価＋利益」で買う(売りつけられる？)事になりますが、売るときは「平均的な収益利回り」でしか売れないという問題があります。

　その原因は「他の用途に使えない」からです。
　自分で住むのなら良いのですが、投資用ワンルームマンションはそれ以外には、どう見ても単身赴任者向けに賃貸するしか用途はありません。

　壁紙を貼り変える位はできそうですが、室内の間取り(壁)を変える等の大掛かりな事はできませんから、その用途でしか使えません。
　つまり、「同じ途向で採算が取れる価格」でしか売れない事になります。

　結局、売るときにはその用途で稼げる利回りになるような価格になってしまうという事です。

　例えば2500万円の新築ワンルームマンションの場合に期待収益利回が7%だとすると年間賃料は175万円(毎月約14万6千円)必要になります。
　しかし実際に得られる賃料は年間100万円だとすると、100万円が期待収益利回の7%になる値段は1,715万円ですから、中古になって市場で売り出す時には、その位の値段でしか売れません。
　もちろん築浅の5～6年位なら、築浅というプレミアムを評価してくれる人もいるので、そこまでの値落ちは想定しにくいのですが、10年を超えるとワンルームマンション市場の利回りベースの価格でしか売れなくなってしまいます。

　こういうサブリースの延長のようなビジネスに乗り出す会社を私は信用していません。