空売り族の株仲間（優良銘柄はBuy＆Hold）の掲示板

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/67140
首都圏マンション、全然「売れない」のに「値上がり」する意外なワケ（マネー現代　2019.9.18）

シ◯ケン、１０００円超え
昨日、ドテン買いしていた現物を微益で売りさばいたバカタレは私です(/_;)
もーまじでシ◯ケン作品みないんだからっ！
激おこぷんぷん丸

着工件数を見ると、ここ1年で貸家の建築が一気に落ち込んでいる様子です。
8月はここ1年で最大の落ち込みとなる前年比17.5%減で、12ヶ月連続の減少。

駆け込み需要が起きるどころか、供給過多になっている状況でしょうか。

https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600120&tstat=000001016966&cycle=1&year=20190&month=23070908&result_back=1&tclass1val=0

クローズアップ現代
2019年10月9日(水)放送
過熱する不動産投資に異変！賃貸住宅ビジネスの深層

人口減少社会に突入した日本、しかしその一方で、全国で賃貸マンションやアパートの建設が相次いでいる。急増の大きな理由が「ランドセット」と呼ばれる投資手法の広がりだ。これまで賃貸アパートのオーナーの多くは、元々所有している土地にアパートを建て、管理していたが、この「ランドセット」ではランド＝土地と建物をゼロから購入し、賃貸経営をするというもの。土地を持たない人にもチャンスが広がる一方、オーナーの多くが多額の借金をして経営に乗り出すため、リスクも大きくなり、赤字に苦しむオーナーも増えている。そして取材を進めると、ランドセットが増える背景には、低金利時代に融資先を求める金融機関の存在があった。資産を増やしたいオーナー、貸出先を求める金融機関、そして賃貸住宅メーカー、3者の思惑により広がる「賃貸住宅ビジネス」の活況。その現状とリスクについて、考える。

>> 279
　こういうテレビ番組があるときって、普通は買い方が警戒して手を出さないと思うんだけど、最近は常識外れが多いからねえ(失笑)。２月にレオパレスを爆撃(Ｓ安連発)した「ガイア砲」ではないから、安心しているのか？
　当掲示板で「問題あり」「ブラック」「空売り推奨」と認識されている不動産関連企業は、今日なぜか軒並み上げている（米株大幅安を受けて日本株も反落しているのに）。
　買い材料無しのレオパレス(しかも大幅高)、大東建託、タマホーム、ＴＡＴＥＲＵ、ムゲンエステート･･･。
　下げているのは、シノケンくらいだ。･･･あ、あとは安けりゃ買いたいアヒル、ぢゃない、アルヒもだ(苦笑)。

消費税アップで家賃も上昇…詐欺まがいの「賃上げ」手口が横行中
10/10(木) 11:32配信 　SmartFLASH
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191010-00010004-flash-peo
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【SAS999コメント】
やいやい、情報弱者をだまそうとは、どこのどいつだ！？

今ごろになって気づいたのだが、１ヶ月も前にこういう記事が出ていたんだな。

https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/261806/3

“サブリース不正融資”の元凶は「1物件1法人方式」だった

公開日：2019/09/14 06:00　  日刊ゲンダイ

　家賃保証を売り物に個人投資家に不動産を買わせて、賃貸アパートを建てさせる「サブリース」を巡る不正が後を絶たない。シェアハウス「スマートデイズ」では、投資家の預金残高を偽造してスルガ銀行から巨額な資金を引き出し、次から次へとシェアハウスを建てさせていった。

 　また、東証１部上場の大手不動産事業者「ＴＡＴＥＲＵ」もアパートの施工、管理が中心業務だが、建設資金の借入希望者の預金データを改ざんしていたことが発覚、国土交通省から７日間の業務停止命令を受けた。国交省（関東地方整備局）によると、同社は２０１８年７月ごろまでの約３年間にわたり、３３６件の売買契約を締結する際、買い主が提出した融資書類を改ざんし金融機関に提出していた。
 　改ざんは画像ソフトを使用し、数字を切り貼りして預金残高を書き換えていた悪質なもので、スルガ銀行が陥ったスマートデイズの改ざんと酷似している。

■借金総額が掴めない

　いずれも金融機関から融資を引き出すための悪質な手口だが、だましのテクニックはこればかりではない。その元凶が「１物件１法人方式」と呼ばれる借り入れの仕組みだ。地銀幹部によればその方式は、「一つの賃貸アパートを建てる際に、その物件用の合同会社を設立し、この合同会社が金融機関から融資を受けるやり方」だという。そして、投資家は同じ方式で別の金融機関から融資を受け次々と賃貸アパートを建てていく。
　
　当然、投資家の借入残高は増えていくが、「合同会社ごとの融資で、かつそれぞれ別の金融機関から融資を引き出していた場合、名寄せができていないので、その投資家がトータルでどれだけ借り入れているかを掴むのは容易ではない」（地銀幹部）というのだ。うまく家賃が入って、融資の返済ができているうちはいいが、滞ると一気に破綻してしまうわけだ。

　東京商工リサーチの調査によれば、昨年中に新設された法人は前年比で減少したが、唯一合同会社だけは急増、新設法人の４社に１社は合同会社が占めたという。合同会社は設立が容易で、株主総会を開く必要もなく費用も安く済む。その多くは「１物件１法人方式」によるサブリースを当て込んだ賃貸アパートという笑えない実態があるようだ。

シノケン、おいどんがしばらく見ていないうちにスルスルと上昇、現値は1,122円(今日は+17円)。
１ヶ月前に４ケタに復帰していたが...やはり、日銀のＥＴＦによってミソもクソも買われている。
ＴＡＴＥＲＵは２か月前に20円高(＋10％)の急騰で200円台に戻し、現値は215円(今日はマイ転)。
>> 282　で記事を紹介したが、短期的な株価は会社の業績や真の価値とは無関係に動く、というわけだな。

https://www.asahi.com/articles/ASMB47446MB4UTIL04W.html?iref=com_rnavi_arank_nr04
１カ月分は取りすぎ　賃貸の仲介手数料、業者に返還命令

朝日新聞デジタル　有料記事 　新屋絵理 2019年11月13日10時00分

　賃貸住宅を借りる際、業者に支払う仲介手数料。１カ月分を支払うケースが多いが、実は０・５カ月分が原則だ。この支払いが争われた訴訟で東京地裁が８月、「借り主の承諾がなかった」として仲介業者に取りすぎた０・５カ月分の返還を命じる判決を出した。不動産業界からは戸惑いの声も上がっている。

　提訴した借り主は都内の６０代男性。承諾していないのに手数料を１カ月分支払わされたとして、仲介大手東急リバブル（東京）を東京簡裁に提訴。一審では敗訴したが、控訴審の東京地裁（大嶋洋志裁判長）は８月、０・５カ月分を超える部分は無効と認め、約１２万円を返還するよう命じた。

　根拠となったのは国の告示だ。仲介手数料は「借り主と貸主から家賃０・５カ月分ずつで、合わせて１カ月分が上限」との原則を示した上で、「仲介依頼の成立までに借り主の承諾があれば、内訳を変え、借り主から１カ月分もらってもよい」と定めている。

写真・図版今回の賃貸契約の経緯（省略）

　このため裁判では、東急側が「借り主から１カ月分もらう」との承諾を得ていたかが争点となった。

　判決などによると、男性は２０１２年末に東急の案内で３件ほどの物件を内覧した上で、翌年１月８日までに契約する意思を担当者に伝達。１０日には、担当者から契約の締結日を２０日にするとの連絡を受けていた。２０日に東急側と結んだ入居申込書には、仲介手数料として「家賃１カ月分の２４万円を支払う」と記載されていた。

　判決は、１カ月分を請求するには「仲介依頼の前に承諾を得ている必要がある」と指摘。仲介が成立したのは１０日と認定し、それまでに男性の承諾がないので無効と判断した。

　男性の代理人の椛嶋裕之弁護士は「手数料は原則０・５カ月分なのに、説明を受けないまま１カ月分を支払っているケースが多い」と指摘。「仲介依頼の前に承諾を得ているケースは少ないのではないか」と話す。東急は高裁に上告中で、「コメントを差し控える」としている。
(後略）

シ○ケン1200円超え

>> 285
ミ？

>> 286
うんちという点において、どちらの字を入れても問題ないかと(・∀・)

>> 287
1,200円あたりに売り指置いておこうか思案中です
0721円くらいまで落ちてくれないかなぁ？

>> 289
結局やりませんでした
ありがとうございます、冷静になりました

>> 290
いえ、こちらこそ、ありがとうございます。
私もこの噴き方売ろうかと手が震えてました(・∀・)

ズル銀に気をとられていたら、オープンハウスが高値を3115円（＋約９％）まで更新ｗｗｗ

沈んでいるスレッドにちょいと投稿してみますw

昔から金持ちが相続税逃れで不動産を買うことはよくありましたが、その理由の一つが取得価格と路線価との乖離でした。
今回の東京地裁は「今後はこのやり方をあからさまにやったらダメよ」とダメ出しをしたように見えます。

大東建託のように地主の相続税逃れを利用して儲けていたところだけでなく、不動産の需要をかなり下押しするのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？

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https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52324200Y9A111C1CR8000/
「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決が波紋を広げている。国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたからだ。路線価は取引価格の8割のため節税策として不動産を購入する人もいる。だが相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要だ。

8月末の判決で東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟。

購入から2年半～3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。

だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍だった。国税当局の不動産鑑定でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていた。

数日前のニュースですが。
まあ、赤字には変わりないんですけど。
こういう類似業者が赤字幅を縮小するとしても、だからといってレオパレスが助かるとは思えないんですが。
なんで、レオパも釣られて株価が上がるのか、とんと意味不明。
レオパは流動資産がどんどん枯渇して、それこそ大塚家具と大同小異になるだろうに。
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https://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20191203-00000021-stkms-stocks
シノケンＧが買い気配、今期経常を13％上方修正、期末配当も8円増額

12月3日（火）9時02分配信 株探ニュース

現在値（12/6後場の途中） シノケンＧ 1,325 +4

　シノケングループ <8909> [ＪＱ]が買い気配でスタート。2日大引け後、19年12月期の連結経常利益を従来予想の80億円→90億円に12.5％上方修正。減益率が25.2％減→15.9％減に縮小する見通しとなったことが買い材料視された。

　主力の不動産販売事業で引き渡し戸数が計画を上回るほか、ゼネコン事業の好調なども収益を押し上げる。業績上振れに伴い、今期の期末配当を従来計画の15円→23円に増額修正した。権利付き最終日を今月26日に控え、配当取りを狙う買いなども向かった。

詳しいことはよく分からんのですが、これって新築物件の取得にブレーキを掛ける大きな要因になるんでしょうか？

令和2年10月以降の物件から適用されるみたいなんですが

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http://alliancellp.net/yoshizawaacc.blog/page=85555#i-7
「居住用建物の消費税還付の封じ込め」

住宅の貸付に供しないことが明らかな建物「以外」の建物で、取得価額が1,000万円以上などの「高額特定資産」については消費税の仕入税額控除を認めない
ただし、住宅の貸付に供しないことが明らかな部分については仕入税額控除可

背に腹は代えられず、OYOがとうとう「礼金・敷金ゼロ」「旅をするように生活する」をあきらめ始めたようです。

OYOの営業マンが来て、普通に「客付けお願いします～」って礼金敷金のあるサブリース物件持ってきたぞw pic.twitter.com/VtMIrWcioX

— たくや(不動産) (@fudousanlove) December 14, 2019

OYOの続報です。

被害者の会結成を公的団体が支援するとか、オーナー・仲介業者とも相当に痛い目に遭っていることがうかがわれます。
「事実上の無管理状態」とか、ガバナンスもコンプライアンスもあったもんじゃない。

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”OYO Hotelによる契約問題、宿泊施設活性化機構が公式見解　「被害者の会結成には支援」”
https://www.traicy.com/20191210-oyo_jalf

12月8日付けの読売新聞が、OYO Hotelに関する契約問題を報じており、問題が表面化。21施設でOYO Hotel側からの未払いや、保証金額の減額が発生しているとしていた。

JALFは見解として、「契約内容に問題がある上に、体制もしっかりしていない会社と契約を締結した新しもの好きのホテルサイドにも責任の一端はある」としながらも、「詐欺なら事前に気づくというのは困難」であるとした。「重要な意思決定については、JALFのような現実を把握している第三者機関に無償相談することを強くお勧め」するとして、被害者の会を結成する場合には、JALFが支援することを表明した。

JALFは、OYO Hotelは現状、日本法人の意思決定を、日本市場を理解していないインド側が「他国での成功経験に基づく判断」で指揮しており、日本での知名度が低いことなどから新規案件の獲得に苦労。約600人の開発人員の統制が取れず、「事実上の無管理状態」とした。

TRAICYでは、OYO Hotel側に現在の加盟施設数などの具体的情報のほか、本件に関する公式見解を求めている。

博多駅前「シンボル」建て替え　西日本シティ銀行の本店を再開発へ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191219-00010000-nishinpc-bus_all
12/19(木) 9:35配信 　　西日本新聞

　西日本シティ銀行（福岡市）は、JR博多駅前の本店ビルを建て替える方針を固めた。容積率緩和で再開発を推進する市のプロジェクト「博多コネクティッド」を活用し、オフィスや商業施設が入る大型複合ビルに再開発する。本店ビルは世界的な建築家、磯崎新氏（88）が設計。駅前のランドマークとなっているが、老朽化に伴う耐震対策などが課題で、2022年度の市営地下鉄七隈線博多駅延伸、九州新幹線西九州（長崎）ルート暫定開業後の街づくりも見据え、建て替えを決断した。近く発表する。（後略）
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【SAS999コメント】
　これは博多口のほうだが、筑紫口も再開発の対象だ。（別掲の記事を参照）
　先日、レオパレスが博多・筑紫口のホテルを売ったが、再開発計画が前提である点は、ズル銀の創業家が日本橋の東京支店を売ったのと構図が似ている。

>> 299
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/PPP/news/060401179/
博多駅周辺で10年間にビル20棟の建て替え誘導、福岡市「博多コネクティッド」

萩原 詩子＝ライター
2019.06.04

建物内部の屋根のある広場でも、公開空地評価を最大2.5倍に（資料：福岡市）

2028年末までに竣工するビルを対象とした「博多コネクティッドボーナス」。賑わいやつながりを生む広場や通路の整備を条件に、容積率を最大50％上乗せ（資料：福岡市）

　福岡市は5月29日、博多駅周辺の再開発「博多コネクティッド」の本格始動として、新たな容積率緩和制度「博多コネクティッドボーナス」の創設を発表した。今後10年間で20棟の民間ビル建て替え誘導を目指す。同日、地権者による「博多駅エリア発展協議会」が発足。高島宗一郎福岡市長と、協議会会長を務めるJR九州の松下琢磨上席執行役員らが共同会見を行った。官民連携による賑わいづくりを進める。

　「博多コネクティッド」とは、博多駅を中心とした半径約500ｍ、約80haを対象に、ビルの建て替えや歩行者ネットワークの拡大、周辺地区との回遊性向上を目指すもの。市は1月4日に概要を発表した。
（後略）

《オーナー(管理人)より、当トピックご利用の皆様に、銘柄追加とタイトル変更をお知らせ申し上げます》

　昨年の秋・冬と、全体相場が堅調なうえ、なぜか不動産株が悪徳業者も含めて上昇基調となっていました。シノケンもTATERUも、なかなか空売りで利益を出せず、当掲示板はやや閑散としております。（かくいう私もその一人ですが）
　そこで今回、トピック名にプレサンスを正式に追加することとしました。プレサンスは、昨年末に社長が逮捕されただけでなく、以前から「負動産」「押し売り」など非難が聞こえていた会社です。
　これを機に、以前のような活発なご投稿および意見交換を、期待しております。どうぞよろしくお願いいたします。

追記：新年早々から私も（少しだけですが）プレサンスを空売りホールド中です。

どこの掲示板に書くか迷ったのですが、引用元が全国賃貸住宅新聞なので、こちらの掲示板に書くことにしました。
ヤフーとの合弁を解消したOYOLIFEの記事です。

新年が明けてから、ツイッター上では
「名古屋と大阪の物件を検索しようとしたらある日突然消えてなくなっていた」
という書き込みがありましたが、事実だったようです。
名古屋・大阪地区は11月にサイトを開設したばかりだったようですが、2ヶ月で撤退とは見切りが早いw

鍵や家具の管理不備どころか、入居者のダブルブッキングなんて恐ろしいケースまで含め、オペレーションの不備が目立っていたのを物ともせず拡大する「不動産業界の黒船」だったのですが、利用者・オーナー・仲介業者の全てからの悪評で四面楚歌になってしまったようです。

路線を変更した今となっては、オーナーとサブリース契約を結んだ物件に家賃を上乗せして利用者に貸し出して薄利多売を目指す普通の不動産屋になってしまうのでしょうかw

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https://www.zenchin.com/news/post-4650.php
【急拡大路線から「質重視」へ　OYO LIFE(オヨライフ)】

「運営体制が不十分な大阪・名古屋では、すでに新規募集を停止している。再開は未定」

「ウィーワークの7〜9月期の最終赤字は約1300億円と前年同期の2倍以上に膨らみ、出資先のソフトバンクグループの投資方針に懐疑的な見方をする投資家が増えた。
　同じく出資を受ける印OYOでも、純損失が19年3月までの1年で前年比6倍の約3600億円に膨らんだと報道された。傘下のオヨライフも収益性の改善に目を向けざるを得なくなった」

「鍵が入っているポストの暗証番号を誤って伝えるといった運営実態が一部で非難の声が上がっている。山本氏は『カスタマーサービスが不十分。一連の不手際に真剣に向き合っているところ』という。
転貸戸数のストックが一定水準に達したことで『戦略的にも質を重視するフェーズに入った』(山本氏)とも強調する」