空売り族の株仲間（優良銘柄はBuy＆Hold）の掲示板

>> 574
よしよし、予想通り下げてきた (๑•̀ㅂ•́)و✧ ﾖｼｯ!
続きは後のお楽しみ。

サブリース規制のガイドライン、16日に公表
https://www.re-port.net/article/news/0000063715/
国土交通省は14日、「賃貸住宅管理業法の施行に向けた検討会」（座長：中城康彦明海大学不動産学部学部長）の2回目となる会合を開き、12月15日施行となる同法のサブリース関連規制に係るガイドライン（「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」）を16日に公表すると発表した。

!!!wakuwaku!!!

>> 576
おお、これは注目ですね。（・∀・）ﾆﾔﾆﾔ

サブリース規制ガイドライン出ました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO65073650W0A011C2EAF000/

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00004.html

サブリース業者の行為規制はこれで一気に進むことを期待。新規建築案件獲得は更に更に困難に。

久々に大東建託売り参加。

>> 578
早い！情報ご提供ありがとうございます。m(_ _)m
分別管理など、今回の規制法のポイントや大東ケンタへの具体的な影響など、またいろいろ勉強させてください。

昨日は高く始まるも結局はマイナス、今日は軟調、これは>> 574にて書いた通りになりそうです。（あたしのテクニカル分析、９月末からここに書いています）
レオパレスの連想売りもあるのかも。10月の月次と２Ｑに向けて、楽しみですね。

あと、別の銘柄ですが、グッドコムをマル男さんが売り推奨なさっておられますね。（Ｙ板参照）ご本人様にお願いして、当掲示板の「負動産」スレッドか、公開したくない話であればヒミツ基地に、書いていただければ、と思っています。

>> 580
＞  昨日は高く始まるも結局はマイナス、今日は軟調、これは>> 574にて書いた通りになりそうです。

  さぁ、金曜ロードショーでしたね。下離れましたよ。（火曜〜木曜は事実上、三羽烏だったわね）
  これで今後も下落と予想。「下離れ二本黒」になればもちろん、たとえ「下離れタスキ」で陽線になっても売りの急所。（酒田五法、頼むぜよ）
  なお、ボリバンも約２週間のヨコヨコから下に広がり始めるはず。何しろ、25日線割れが続いた後で−１σを下回って来たのだから。
  売り方としては、まずは−２σ到達を、次は−３σ、さらにバンドウォーク（もちろん下げて）を期待している。

大東建託君、本日、爆笑の上半期の業績予想の修正！！！
間違ってもこの業績予想修正を勘違いして買ったりしないで下さい。
理由は建設業特有の工事進捗基準にあります。
建設業の売上は一般的に工事の進捗状況に合わせて計上します。
決算日に工事の半分が完成していたとすれば、受注高の半分を計上します。
ケンタ君の場合は想定以上に工事を完成させたので、その分、売上に計上できる額が増えたので利益が上方修正されたと言う事です。
どうして想定以上に完成させる事が出来たのか？
それは推定すると建築部門が暇だったからと思われる為です。
建物を受注した場合、見積りを造るにも建築部門のスタッフが必要な筈です。
つまり、手持ちの建築を完成させるのに専念する余裕があったと言う事です。
受注の状況は皆さんの知っての通りですから、この状況での買いは推奨できません。
むしろ、跳ねたら売りと言う事になります。

東京23区に特化した資産運用型マンション開発ディベロッパー
インヴァランス社の株式取得に関するお知らせ
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc40000013is0-att/aqehc40000013iwv.pdf

2021年３月期 第２四半期累計期間(連結・個別）業績予想の
修正に関するお知らせ
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc40000013im4-att/aqehc40000013iqz.pdf
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【SAS999C6248コメント】
上半期の業績は上方修正しておきながら通期は据え置きって、これ故事成語の「朝三暮四」そのまんま東国原じゃん。
トチの実を「朝３暮４」から「朝４暮３」に変えたらサルが喜んだ...ってことは、これで喜ぶアホルダーもいるわけだ。
まさにサル知恵。「土地のみ」あっても建築受注を確保できていないから、手持ち工事やっちまった、とバレバレ(笑)
さすがにＹ板の書き込みを見ても、ネタを明かした手品みたいになっているようでｗｗｗ
（新ＣＭのキャッチコピー候補：「やっちゃえ、ケンタの建築工事」「やっちまったぜ、レオパの違法建築」）

>> 581
ボリバンはプラス側が順調に下落、マイナス側はヨコヨコ。つまり、更なる下落を示唆しながら、煮詰まりつつある。
こういう場合に、マイナス側に接し、そのまま下方に押し広げながらバンドウォークをすることが時々ある。
酒田五法では「下離れタスキ」で陽線だが、これは先日も書いた通り、売りの急所。
このテのＩＲを月曜に出したのは異例かもしれないが、逆に言えば自社株買いなどの手法を採れないからだろう。
明日は「見た目の上方修正＝好材料」出尽くしで寄り高からの陰線を期待する。できれば金曜の引け値を下回ること。
オシレーター系のテクニカル指標も、まだ下げの余地ありと示している。ぬるま湯から脱して冷え冷えになってほしい。

ケンタ特買　　　生暖かく見守ります

>> 586
9500円台で売り増しました

ケンタくん
「今さら中小マンデベを買ってシナジーなんて期待できるのかよ」
っていう批判をごまかすために上方修正を演出したのかな、と思いつつ9500円を超えたところで売り増しw

>> 592
＞  投資用のワンルームマンションについて一部の金融機関しか積極的に手掛けない
⇒ それって日テレ、ぢゃなかった、それってズル銀www

　今日はケンタ君にやられアタマに来たので新築の投資用ワンルームマンションの問題について簡単に整理してみました。

　実は新築の投資用ワンルームマンションの多くが不動産投資の初心者を対象にした合法スレスレの問題商法というのが私の見解です。

　新築の投資用ワンルーム・マンションの問題は「新築神話」と物件を「他用途に転用できない」こととがベースになっています。
　マンションやアパートの「新築神話」は一般的に良く知られています。
　新築神話は「新築だから空室にならない」、「新築だから高めの賃料でも入居が期待できる」と言ったものです。

　多くの投資家はその言葉に翻弄され、多少割高でも空室にならない方が良いと新築物件を買います。ところが当たり前の事ですが、投資用のワンルームマンションの売出し価格は「原価＋利益」で決められています。

　借入の返済や金利の支払には、一定の利回りが必要ですが、その基礎となる適切な想定賃料を判断できる人はそう多くありません。
　特に新築物件の場合には、物件はまだ賃貸されておらず、周囲に同条件の新築物件が多数ある訳ではありませんから、想定賃料が水増しされていてもそれを見抜く事は難しいことになります。
　更にややこしいのは、実際に新築に対するプレミアムも無い訳ではないからです。

　仮に似たような条件の物件があったとしても新築と築古の違いという理由でその「賃料差」が正当化されたら反論する事は難しいことでしょう。
　つまり、もともとの収益性、賃料利回りそのものについて正確に判断する事が難しいという事になります。

　更に最大の問題は新築物件を買う時は「原価＋利益」で買う(売りつけられる？)事になりますが、売るときは「平均的な収益利回り」でしか売れないという問題があります。

　その原因は「他の用途に使えない」からです。
　自分で住むのなら良いのですが、投資用ワンルームマンションはそれ以外には、どう見ても単身赴任者向けに賃貸するしか用途はありません。

　壁紙を貼り変える位はできそうですが、室内の間取り(壁)を変える等の大掛かりな事はできませんから、その用途でしか使えません。
　つまり、「同じ途向で採算が取れる価格」でしか売れない事になります。

　結局、売るときにはその用途で稼げる利回りになるような価格になってしまうという事です。

　例えば2500万円の新築ワンルームマンションの場合に期待収益利回が7%だとすると年間賃料は175万円(毎月約14万6千円)必要になります。
　しかし実際に得られる賃料は年間100万円だとすると、100万円が期待収益利回の7%になる値段は1,715万円ですから、中古になって市場で売り出す時には、その位の値段でしか売れません。
　もちろん築浅の5～6年位なら、築浅というプレミアムを評価してくれる人もいるので、そこまでの値落ちは想定しにくいのですが、10年を超えるとワンルームマンション市場の利回りベースの価格でしか売れなくなってしまいます。

　こういうサブリースの延長のようなビジネスに乗り出す会社を私は信用していません。

今日の値動きがどうも変だと思っていたら、どうも日経新聞の提灯記事が原因のようです。
本日(10月21日)の朝刊18面の「銘柄診断」に載った記事が何ともテキトーなので愕然としました。

以下に問題部分を引用し説明します。
[以下引用]
　みずほ証券の〇〇〇〇氏は「上期の工事の進捗は順調」と受け止め、10月には前年同月比プラスに転じると予想する。大東健は都市部で投資用マンションを開発するインヴァランス(東京)を買収して区分所有の投資用マンション市場に参入するとも発表。事業拡大への期待も高まったようだ。
　一方、通期の業績予想は据え置いており、先行きには不透明感もある。
　auカブコム証券の〇〇〇〇氏は「低調な動きだった株価が上方修正に反応したが、減益予想は変わっていない。1月の年初来高値(1万3595円)にすぐ戻るとは考えにくい」とみている。
[引用終わり]

　受注の解約率が平年でも30%程度、今期は70%程度にも達している会社の受注が10月にも前年同期プラスになるとは、何を根拠に言っているのか、全く分かりません。
　一時的に20%程度増加したとしても、通期でそれ以上受注が変動している訳ですから、信ぴょう性を疑わざるを得ません。しかも本年12月からはサブリース規制法がいよいよ実施されます。
　自信満々なのは何かインサイダー的な情報でも持っているのてしょうか？？？

　また通期の営業利益のおよそ半分以上を稼いでいる建築部門の進捗(建設工事)が進んだ理由も不透明です。
　金融機関が積極的にアパート・マンション向けに融資しているという話も聞きません。

　投資用マンション会社を買収との事ですが、新築の投資用マンションを建設し、個人に販売するというビジネスモデルそのものが如何わしく問題の多いビジネスです。(先の投稿をご参照下さい)

　ちなみに2021年4月以降、日本国内の会計基準が変更され、建設業の工事進捗基準が相当に制限されます。
　継続適用する為には完成前に契約を中途解約した場合、完成までの利益を含めて発注者に請求する事ができる契約にする事が必要になるとされていますから、契約時の敷居は更に高くなる事になります。

　アパート・マンション受注がその影響を受けないとは断言できません。

　それにしても個人を相手にしてここまで問題ビジネス(新築投資用マンション販売)に手を染めるとは・・・そのうちレオパと同じように大バッシングされる事でしょう。
　呆れてものが言えません。

>> 599
ありがとうございます。
両証券会社、おいどん御用命ながら、全くアホらしくなります。(唖然、歎息、憂鬱、暗澹)

さて、オリンピックの中止発表が11月の16～17日に想定されますが、そうなると気になるのが東京都内の不動産価格の動向。
　オリンピックが中止になるのなら、都内の不動産価格が下落に向かうのは避けられないでしょう。特に外資系の投資ファンド等・・・
　彼らの目線はコロナ渦でも東京は安全だからオリンピックも開催できた。
　その前提が崩れる事になりますから。
　特にオリンピック村のマンションは都内のマンション相場下落の引金になると兼ねてから言われており、東京都内のマンション価格が下落しないとは到底言えません。

暴騰前日に利確したアタシ、そろそろ売り再参入の機会を伺う

せっかく材料が出たのに3日坊主でしたね。どうも今日からドテン売りタイミングに入ったような気がします。

ケンタくん、昨日少し利確したので、また9950円で売り増しました。
しばらくこんな感じで、玉を増やしすぎないようにコントロールする予定でいきます。

本日の終値　10,115　+298(+3.04%) 前日終値9,817（10/22）
始値  9,817（09:00）
高値 10,150（14:55）
安値  9,681（09:00）
出来高　460,800株

本日は「諭吉アタック」で、３ヶ月前や１か月半前の株価まで戻ってしまった。冗談じゃないぞ。
ただ、テクニカル指標は、当然ながら過熱感が出ている。

RSI１４　　67.60
ストキャスティック　93.76
 5日移動平均　9750.0（+3.74%）
25日移動平均　9458.0（+6.94%）

移動平均線は短期だけでなく、13週線はおろか26週線も上回り(なお両線ともまだわずかながら下落中)、ボリバンでは本日の高値(11,150円)が＋３σ(11,191円)近くまで到達した。（ちなみに一昨日・昨日は＋２σ付近だった）
また、本日のVWAPは 9985.1678で、いわゆる「諭吉アタック」の近辺での取り引きが多かったことを示す。

この約３年間で、大東ケンタの株価はピーク(2017年12月、23,550円)から8032円(2020年8月7日)まで、約３分の１に下落した(今年の高値は１月７日の13,595円)。
この間、株価は下げると多少は反発したが、たいてい安値から10～15％程度の上げ幅で、数ヶ月後にはまた下げる...というパターンだった。この間、時々自社株買いをしたにもかかわらず、だ。
20％を超えるリバウンドは、３月のコロナ底値からＧＷ～６月にかけてだけで、それも８月に底値割れをした（そらそうよ、減収減益で減配だもの)。

それが、８月から９月にかけて、特にＩＲも無しに20％近くも上げた。これだけでも不可思議だが、ここ１ヶ月半は徐々に下げたのに、今週は「朝三暮四」のクッソＩＲと、フシアナリスト２名のトンデモレポートを載せた日経記事のせいで、約10％も急騰して「諭吉」回復（再び安値から約20％の上昇)...これは尋常ならざる事実だ。

ただ、下落相場が続いた約３年間に、大東ケンタは上げ基調のバンドウォークを経験していない。多少それらしきものが無いわけではないが、先に挙げた「安値から10～15％のリバウンド」の範囲内だ。
今回も同様であろうという前提（希望的観測）に立てば、ここは空売り族としては辛抱のしどころだろう。

他のテクニカル指標では、ＭＡＣＤも100に達し、高値圏にある。まだ少しは上げるかもしれないが、しかし今日の出来高は火曜や昨日(木曜)よりも減っている。これも売り方にとってはポイントだ。
高値を買い進む（あるいは買い戻しを余儀なくされる）人がいなくなれば、株価は自然と反落に向かうはず。
何しろお盆前から３ヶ月近くも上げてきたのだ。そろそろ限度。格言に曰く「３日、３月(みつき)、３年」。

来週は上値を抑え、再来週から２Ｑ発表にかけて再び下げに転じ（だって上半期は手持ち工事を進捗させただけ、通期は据え置き発表だし、下手すりゃ３Ｑ以降に更なる減益や減配もありうる)、11月末には９千円割れ、年末年始には８千円割れ...なんて、実現すると嬉しいのだが(妄想)。（もしホントになれば下げ相場も３ヶ月近く続く）

>> 608
もう、名前を「福島みずほチャン証券」にしてもらわないと（爆）
トンデモレポート出しやがって、いい加減にせんか！　くらすぞ、きさん！(博多弁)
そのうち社民党みたいに分裂するぞｗｗｗ
（※ワイ、かつての新光証券どころか和光証券の時代からの顧客(一応バブル経験者)だが、ホントに困っちゃう...）

ケンタ君の報道ですが、大事な事をウッカリ見落としていました・・・
日経の報道ですが、インヴァランス社の買収では「のれん」が計上されるようです。
つまりプレミアムを付けて高値で株を買うようです・・・減損対象にならなけば良いのですが・・・

憶測ですが、以下の報道を見ると、どうやらインヴァランス社は土地の仕入れをしようにも資金面で困っていたように見えます。新築投資用マンションへの融資なんぞ、今の情勢を考えたらスンナリと銀行融資が付くかどうかは、疑わしい限りですから・・・どうもうさん臭さばかりが匂います。

出典
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO65180820Z11C20A0XQ1000/
以下抜粋
>>インヴァランスのネットワークを活用し土地の仕入れを強化する狙いだ。

>>大東建託の連結子会社となることで、資金面から土地の仕入れの強化を図る。

>>今回の買収に伴いのれんが計上される見込みだが、22年3月期以降の業績に与える影響については明らかになった時点で速やかに開示するとしている。

※追記
インヴァランス社のHPを見たら取引銀行がズラリとならんでいますが・・・どうも銀行名が気になります。
過去に不動産融資に積極的だった銀行以外にも、消費者金融会社とかも記載されています。
これって、銀行に勤めていた方なら直ぐにピント来る・・・一種のアレのような予感が・・・

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